WIE WOLLEN WIR LEBEN? GEMEINSAM FÜR EINE SOLIDARISCHE STADT!
Noch ist Winter im Zeichen der Pandemie, aber bald kommt der Frühling. Zeit für Träume und Visionen, Zeit für Protest und Widerstand. Lasst uns gemeinsam kämpfen für eine solidarische Stadt: Macht mit beim Housing Action Day 2021 am 27. März!
Treffpunkt für Akelius-Mieter*innen: Rathausstr. / Ecke Spandauer Str. (Nordwestecke), Ortsplan siehe unten. Und wer mag, kann sich dort ein Anti-Akelius-Schild aus der Kollektion aussuchen.
HOW DO WE WANT TO LIVE TOGETHER? FOR A CITY BUILT IN SOLIDARITY WITH ONE ANOTHER!
Winter is still under the sign of the pandemic, but spring will soon begin. Time for dreams and visions, time for protest and resistance. Let’s come together to fight for a city built on solidarity: Join us for Housing Action Day 2021 on March 27!
Meeting point for Akelius tenants: Rathausstr. / corner Spandauer Str. (northwest corner), map see below. There you can pick an anti-Akelius sign from the collection, if you like.
Wir Akelius-Mieter:innen grüßen diese Kundgebung, alle Mieter:innen und ganz besonders herzlich und solidarisch grüßen wir heute die Karl-Kunger-Straße 17 in Alt-Treptow!
Akelius hat dieses Haus im Jahr 2011 gekauft. Obwohl es im Milieuschutzgebiet „Alt-Treptow“ liegt, hat Akelius dafür eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt und 2016 auch erhalten. Damit begann schon vor fünf Jahren die Umwandlung der einstigen Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Laut Auskunft der Mieter:innen ist der Umwandlungsprozess inzwischen abgeschlossen und die Uhr tickt, bis Akelius die bewohnten Wohnungen auch an Anleger:innen verkaufen kann.
Nicht zuletzt deshalb fordern wir mit aller Klarheit und Entschiedenheit die Enteignung von Akelius, Deutsche Wohnen & Co., und zwar nicht erst in 100 Jahren, sondern jetzt! Gerade am Beispiel dieses Hauses wird deutlich, wie wenig Zeit uns noch bleibt, den verbliebenen Rest unserer Stadt und unserer Häuser zu retten, bevor auch sie von den letzten Profitjägern und Spekulanten zermahlen werden.
Aber Akelius gehört auch noch aus ganz anderen Gründen enteignet. Wo immer wir den Konzern unter die Lupe nehmen, stoßen wir auf Konstrukte, Machenschaften und Seilschaften die zum Himmel stinken.
Fangen wir beim Aufbau von Akelius in Berlin an. 2006 kaufte sich der Konzern in unsere Stadt ein mit je einer riesigen Siedlung in Reinickendorf und in Hohenschönhausen. Je eine mittelgroße Siedlung kamen in Spandau und Charlottenburg dazu. Und dann noch zwei kleinere Siedlungen in jeweils Zehlendorf und erneut Charlottenburg. Und wer hat das alles gemanagt, wer war 2006 der erste Geschäftsführer dieser in Berlin noch neuen Akelius GmbH? Es war der Sohn eines Politikers. Und zwar nicht irgendeines Politikers, sondern der Sohn von Wolfgang Nagel, seinerzeit Bausenator von Berlin und SPD-Mitglied. Und dieser Ex-Bausenator Wolfgang Nagel hat im September 2019 dem Tagesspiegel ein Interview gegeben, in dem er sich gegen den Mietendeckel ausspricht, gegen die Enteignungskampagne und gegen die damals amtierende Bausenatorin Katrin Lompscher. Er wirft ihrer Politik vor, halbherzig und mutlos zu sein und den Menschen nach dem Mund zu reden, anstatt ihnen zu sagen, was nötig sei. Nötig sei seiner Meinung nach Bauen, Bauen, Bauen unter anderem auf dem Tempelhofer Feld. Es sei ja ganz schön, wenn die Menschen mitreden würden, aber entscheiden müsse halt die Politik. Soviel zu seinem Demokratieverständnis. Dazu passt auch, dass er den Senat von 2019 als Schurke ohne Rückgrat bezeichnet. Und sein Sohn also hat Akelius in Berlin den Weg geebnet.
Inzwischen steht Akelius für eine ganze Reihe von Praktiken, die höchst zweifelhaft sind und denen wir als Mieter:innen, denen aber auch die Behörden, entschieden entgegentreten müssen. Da wäre der altbekannte Mietwucher a lá Akelius von 40 Euro pro Quadratmeter. Dann wären da seit dem Mietendeckel noch die Schattenmieten und die bis 2025 befristeten Mietverträge. Außerdem stoßen wir auf immer mehr fingierte Akelius-Share Deals, mit denen der Konzern großangelegt Grunderwerbssteuer vermieden und die Bezirke um ihr Vorkaufsrecht geprellt hat. Fingiert deshalb, weil jedes Mal die beiden Shareholder nicht zwei unabhängige Gesellschaften sind, sondern zwei im Akelius-Konzern miteinander verbundene Akelius-Subfirmen. Und zum Abschluss verschiebt der Konzern auch noch alle Gewinne über Zwischenstation auf Zypern weiter in private Stiftungen auf den Bahamas. Beides ausgewiesene Steueroasen.
Jetzt stehen wir also hier vor diesem Haus und denken: „Kann das alles wahr sein?“ Ja, leider ist es wahr. Aber das muss es nicht bleiben. Der beste Weg dahin ist die Enteignung von Akelius, Deutsche Wohnen & Co. Also los, packen wir es endlich an!
English version:
Speech during the „Kiezspaziergang“ (neighborhood walk) in Alt-Treptow, March 13, 2021.
We Akelius tenants send our regards to this rally, to all tenants and especially to 17 Karl-Kunger-Strasse in Alt-Treptow!
Akelius bought this house in 2011. Although it is located in the „Millieuschutzgebiet“ (urban development protection area) „Alt-Treptow“, Akelius applied for an „Abgeschlossenheitsbescheinigung“ (certificate of self-containedness) and received it in 2016. This marked the beginning of the conversion process of the former rental apartments into condominiums five years ago. According to the tenants, this process has now been completed and the countdown is running for Akelius to sell also the occupied apartments to investors.
Not least therefore we demand with all clarity and determination the expropriation of Akelius, „Deutsche Wohnen“ & Co., but now and not in 100 years! The example of this house in particular shows how little time we have left to save what is left of our city and our homes before they too are ground up by the latest profit hunters and speculators.
But Akelius should also be expropriated for completely different reasons. Wherever we take a closer look at the company, we come across constructs, machinations, and old-boy networks that stink to high heaven.
Let’s start with the establishment of Akelius in Berlin. In 2006, the group bought into our city with two huge housing estates in the districts of Reinickendorf and Hohenschönhausen. One medium-sized development each was added in Spandau and Charlottenburg. And then two smaller settlements in Zehlendorf and again in Charlottenburg. And who managed all this, who was the very first CEO of that Akelius GmbH, which was still new in Berlin, in 2006? It was the son of a politician. And not just any politician, but the son of Wolfgang Nagel, at the time Berlin’s Minister for Construction and a member of the SPD (Social Democrate Party). And this former Minister for Construction, Wolfgang Nagel, gave an interview to the daily newspaper Tagesspiegel in September 2019 in which he speaks out against the Rent Cap, against the expropriation campaign and against the then incumbent Minister for Construction, Katrin Lompscher. He accuses her politics of being half-hearted and lacking in courage, and of telling people what they want to hear instead of what needs to be done. In his opinion, what is needed is building, building, building – including on the Tempelhofer Feld (former airfield Tempelhof). It would be nice if the people have their say, but it’s up to the politicians to decide, so he said. This seems to be his understanding of democracy. That he called the Senate of 2019 a scoundrel without a backbone also fits in with this. And it was his son who paved the way for Akelius in Berlin.
In the meantime, Akelius stands for a whole series of practices that are highly dubious and which we as tenants, but also the authorities, must resolutely oppose. There is the well-known rent usury a lá Akelius of 40 Euros per square meter. Then there are the shadow rents since the Rent Cap law is in force and the fixed-term leases until 2025. Furthermore, we are encountering more and more bogus Akelius Share Deals, with which the group in a large scale manner has avoided real estate transfer tax and has cheated the districts out of their right of first refusal. Bogus because in all cases the two shareholders are not two independent companies, but two Akelius sub-companies associated with each other within the Akelius Group. And finally, the group also shifts all profits to private foundations in the Bahamas via middleman sub-companies in Cyprus. Both are designated tax havens.
So now we stand here in front of this house and think: „Can all this be true?“ Yes, unfortunately it is true. But it doesn’t have to stay that way. The best way to stop it is to expropriate Akelius, „Deutsche Wohnen“ & Co. So come on, let’s tackle it now!
Wir Akelius-Mieter:innen grüßen diese Kundgebung, alle Mieter:innen und ganz besonders herzlich und solidarisch grüßen wir heute die Beermannstraße 6!
Ihr kämpft dafür, dass der Bezirk für euch das Vorkaufsrecht ausübt und euer Haus vom Markt nimmt. Wir drücken euch von ganzem Herzen die Daumen, dass es klappt und fordern mit euch zusammen: Spekulation beenden, preislimitierter Vorkauf der Beere 6 jetzt und Enteignung und Vergesellschaftung aller anderen im Herbst!
Ihr habt bestimmt schon viele Redebeiträge gehört über die Situation von uns Mieter:innen, den Ausverkauf der Stadt und was die besten und gerechtesten Alternativen dazu wären. Wir wollen deshalb heute mal andere Punkte stark machen: die Vernetzung, die Solidarität und unsere Macht als organisierte Mieter:innen.
Vereinzelt sind wir schwach. Dann sind wir nämlich zu wenige um gesehen, gehört und beachtet zu werden. Wir können auf wenige Erfahrungen, weniger Wissen und weniger Kompetenz zurückgreifen und müssen sehr viel auf wenige Schultern verteilen. Im ungünstigsten Fall fängt jede:r für sich selbst immer wieder von vorn an, sich in alles einzuarbeiten, die richtigen Kontakte zu knüpfen und kleine Erfolge zu erkämpfen.
Wenn wir uns aber zusammentun, werden wir richtig stark. Das können wir in unseren Häusern machen, in unseren Stadtteilen oder sogar noch größer. Dann stoßen wir nämlich auf einen ganzen Berg voller Erfahrungen, Wissen und Kompetenzen, die uns nur so zufliegen, die wir für unsere Auseinandersetzungen nutzen können und in die wir unserer eigenen dann auch selbst wieder einbringen können. Und dadurch wächst der Berg letztlich stetig weiter an. Diese Struktur brauchen wir. Dann können wir etwas erreichen. Dann leben wir und dann gewinnen wir.
Die Vermieter und Spekulanten glauben, sie können alles machen. Je reicher sie sind, mit je mehr Geld sie wild herumfuchteln, desto sicherer fühlen sie sich und desto dreister werden sie. Die meisten Gesetze sind für sie gemacht und wenn doch eins noch nicht ganz optimal ist, dann helfen sie eben nach. Akelius ist das beste Beispiel dafür. Das Sortiment ihrer Maschen reicht von Mietwucher mit 40,- Euro pro Quadratmeter, über Schattenmieten trotz Mietendeckel, zu befristeten Verträgen, fingierten Share Deals, ein verzweigtes Firmenkonstrukt mit Gesellschaften auf Zypern und privaten Stiftungen auf den Bahamas und so weiter und so fort.
Aber sie sind angreifbar. Wenn wir auch nur ein kleines bisschen an der Oberfläche kratzen, kommt eine ganze Lawine ins Rollen. Dann ändert Akelius auch schon mal das Geschäftsmodell, tauscht die CEOs aus und baut eine ganze Abteilung ab, die für Luxusmodernisierungen zuständig war. Dann wird Akelius bei der Steuerbehörde angezeigt, dann distanzieren sich sogar Vorstände großer Immobilienverbände von Akelius und dann begründen Politiker:innen die Notwendigkeit des Mietendeckels auch schonmal mit eben dem Geschäftsmodell dieses Konzerns.
Und je mehr wir sind, desto stärker können wir die scheinheilige und bigotte Oberfläche der Spekulanten auf- und zerkratzen. Dann können wir Schneisen schlagen, die dazu führen, dass das Menschenrecht auf Wohnen endlich Praxis wird. Dann können wir die Spekulanten zum Teufel jagen und endlich sagen: Die Stadt gehört uns allen gleichermaßen!
Wichtig ist, nicht nachzulassen. Nicht aufzuhören, wenn das Vorkaufsrecht endlich geklappt hat oder eine günstige Abwendungsvereinbarung unterzeichnet wurde. Aber auch nicht frustriert zu sein, wenn es dieses eine Mal doch noch nicht klappt. Dann klappt es evtl. beim nächsten oder beim übernächsten Mal. Wichtig ist, solidarisch zu sein und denjenigen unter die Arme zu greifen, die schlechter dar sind als wir selbst.
Solidarität ist unsere Chance, solange sie keine Einbahnstraße und kein Konsumartikel ist. In diesem Sinne fordern wir: Ausübung des Vorkaufsrechts für die Beermannstraße 6, JETZT!
English version:
Speech at the „Beere 6“ rally, 6 Beermannstr, March 13, 2021
We Akelius tenants send our regards to this rally, to all tenants and especially to Beermannstraße 6!
You are fighting to have the district exercise the right of first refusal for you and take your house off the market. We keep our fingers crossed that it will work out and demand together with you: Stop speculation – price-limited first refusal of Berry 6 now and expropriation and socialization of all others in autumn!
You have certainly heard many speeches about the situation of us tenants, the sellout of the city and what the best and fairest alternatives would be. So today we want to make other points strong: networking, solidarity and our power as organized tenants.
Isolated we are weak. Then we are too few to be seen, heard and taken notice of. We can draw on less experience, less knowledge and less competence and have to carry a lot on few shoulders. In the worst case, each one of us starts again and again from scratch, learning everything, making the right contacts and struggling for small successes.
But if we join forces, we become really strong. We can do this in our own homes, in our own neighborhoods, or even on a larger scale. Then we come across a huge amount of experience, knowledge and expertise that we can use in our struggles and to which we can then also contribute. And as a result, the amount continues to grow. This structure is what we need. Then we can achieve something. Then we live and then we win.
The landlords and speculators believe there is nothing they can’t do. The richer they are and the more money they flail around with, the safer they feel and the more brazen they become. Most of the laws are made for them, and if one of them is not quite „optimal“, they just help it along. Akelius is the best example for that. The assortment of their tricks ranges from usurious rents of 40 Euros per square meter, to shadow rents despite the Rent Cap, to fixed-term contracts, bogus share deals, a ramified corporate construct with companies in Cyprus and private foundations on the Bahamas, and so on.
But they are vulnerable. If we scratch the surface even a little bit, a whole avalanche will get rolling. Then Akelius sometimes changes the business model, replaces the CEOs and cuts an entire department that was responsible for luxury modernizations. Then Akelius is reported to the tax authorities, then even the boards of major real estate industry associations distance themselves from Akelius, and then politicians use the company’s business model to justify the need for a Rent Cap.
And the more we are, the stronger we can scratch the hypocritical surface of the speculators. Then we can cut a track that will lead to the human right to housingfinally becoming a reality. Then we can send the speculators packing and finally say: The city belongs to all of us equally!
The important thing is not to slacken. Not to stop when the right of first refusal has finally been exercised or a favorable „Abwendungsvereinbarung“ (aversion agreement) has been signed. But also not to be frustrated if it doesn’t work out this time. Then it might work out the next time or the time after that. It is important to show solidarity and to help those who are worse off than ourselves.
Solidarity is our chance, as long as it is not a one-way street and not a consumable. In this spirit, we demand: Exercise the right of first refusal for Beermannstraße 6, NOW!
Das Menschenrecht auf Wohnen ist auch immer ein Thema der Frauen. Statement der Vernetzung der Akelius-Mieter:innen zum Internationalen Frauentag am 8. März 2021
Der 8. März – internationaler Frauentag – ist seit einem Jahr in Berlin Feiertag. Das ist ein Erfolg, aber bei weitem kein Grund zum Ausruhen. Wir leben noch immer in einer Gesellschaft, in der Frauen in ihrer Lebenspraxis nicht gleichberechtigt sind. Das lässt sich auch an der Wohnungsfrage ablesen. Sie spiegelt in besonderem Maße die in unserer Gesellschaft herrschenden Machtstrukturen wider.
Aufgrund der Lohnungerechtigkeit sind Frauen von steigenden Mieten stärker belastet. Das trifft sowohl bei der Wohnungssuche als auch bei der Mieterhöhung zu. Bei steigenden Angebotsmieten scheiden als erstes die Bewerber:innen mit den niedrigeren Einkommen aus. Bei Mieterhöhungen ist die Belastbarkeitsgrenze für Einkommensbenachteiligte schneller erreicht.
Frauen als Mütter müssen nicht nur für sich, sondern auch für ihre Kinder sorgen. Sie müssen unter den Bedingungen der Lohnungerechtigkeit sich selbst und ihre Kinder ernähren und für diese das Wohnen mitfinanzieren. Wenn Frauen als Mütter gezwungen sind in Beziehungen zu wohnen, um die Kosten für ihre Kinder zu teilen, dann sind sie keine freien Menschen mehr, sondern aus finanziellen Gründen von ihren Partner:innen abhängig und ihnen ausgeliefert. Und ist eine Frau von häuslicher Gewalt betroffen, hat sie wegen ihrer Benachteiligung auf dem Wohnungsmarkt meist nicht die freie Wahl zu gehen.
Frauen sind sich dieser Benachteiligung durchaus bewusst. Vor allem jüngere Frauen wehren sich immer entschiedener gegen diese Ungerechtigkeit. Beim Thema Wohnen fragen sich unsere kleinen Schwestern, unsere Töchter, unser Enkeltöchter zurecht, warum sie Kinder in diese Welt setzen sollen, in der nicht einmal das Dach über dem eigenen Kopf sicher ist. Warum sollen sie sich selbst und ihre Kinder dieser erhöhten Gefahr, Abhängigkeit und Angreifbarkeit aussetzen? Immer mehr junge Frauen treten unter anderen auch deshalb in den Gebärstreik.
Über die Akelius Foundation arbeitet Akelius mit der UNICEF zusammen. Eines der Hauptziele von UNICEF ist die Durchsetzung von Gender Equality (Gendergerechtigkeit). Die UNICEF hat deshalb ein Programm zur Förderung von Mädchen und Frauen, das alle Tätigkeitsbereiche der UNICEF betrifft. Wenn die Akelius Foundation die Förderung von „Gender Rights“ ausschließt, dann wendet sie sich damit aktiv gegen die Förderung von Frauen und Mädchen – ein Antifeminismus, der laut UNICEF gerade auch denen schadet, denen die Akelius Foundation angeblich helfen will: den Kindern. Besonders Mädchen und junge Frauen sind von Benachteiligung und Gewalt betroffen. Das antifeministische Programm der Akelius Foundation korrespondiert mit der Patriarchenrolle des Firmengründers Roger Akelius, der sein Foto auf dem Spielbrett einer für UNICEF entwickelten Sprachlernapp eingestanzt hat. Dadurch wird die sogenannte Wohltat für Kinder in Not nur ein Werbespot.
Die Vernetzung der Akelius-Mieter:innen fordert daher die Aufhebung der Geschlechterungerechtigkeit und die Vergesellschaftung von Akelius & Co. und erklärt sich solidarisch mit den für Emanzipation kämpfenden Frauen und allen Unterdrückten und Diskriminierten.
English version
Struggle for housing is gender struggle
The human right to housing is also always a women’s issue. Statement of the Akelius Tenants‘ Network on International Women’s Day on March 8, 2021
March 8 – International Women’s Day – has been a public holiday in Berlin since last year. This is a success, but by no means a reason to relax. We still live in a society in which women do not have equal rights in their daily lives. This is also evident in housing issues, which are particular reflections of the power structures that prevail in our society. Due to wage inequity, women are more affected by rising rents. This is true both in the search for housing and in rent increases. When the rents for available apartments rise, the applicants with the lower incomes are the first to be eliminated. In the case of rent increases, the limit of the ability to bear the burden is reached more quickly for those with lower incomes.
As mothers, women have to provide not only for themselves but also for their children. They must feed themselves and their children under conditions of wage inequity and pay for housing for them as well. If women as mothers are forced to live in relationships in order to share the costs of their children, then they are no longer free people, but dependent on and at the mercy of their partners for financial reasons. And if a woman is affected by domestic violence, she usually does not have the free choice to leave because of her discrimination on the housing market.
Women are well aware of this discrimination. Younger women, in particular, are increasingly vocal in their opposition to this injustice. When it comes to housing, our little sisters, our daughters, our granddaughters rightly wonder why they should bring children into this world in which they can’t even be sure of the roof over their own heads. Why should they expose themselves and their children to this increased danger, dependence and vulnerability? This is one of the reasons why more and more young women are going on birth strike.
The real estate company Akelius is partly responsible for the fact that asking rents in Berlin have exploded and affordable housing has been destroyed. Instead of treating the renting of housing as a matter of basic needs, Akelius is fostering the law of the survival of the fittest. Because of the structural discrimination against women, this is far too often done at their expense. This alone shows that Akelius upholds the oppression of women. But Akelius also explicitly positions itself against the emancipation and equality of women by explicitly excluding the funding of “ Gender Rights“ projects by the Akelius Foundation.
Through the Akelius Foundation, Akelius collaborates with UNICEF. One of UNICEF’s main goals is to enforce Gender Equality. UNICEF therefore has a program for the promotion of girls and women that affects all areas of UNICEF’s activities. When the Akelius Foundation excludes the promotion of Gender Rights, it is actively opposing the promotion of women and girls – an anti-feminism that, according to UNICEF, also harms the very people the Akelius Foundation claims to be helping: children. Girls and young women are particularly affected by discrimination and violence. The Akelius Foundation’s anti-feminist program corresponds with the patriarchal role of company founder Roger Akelius, who has his photo stamped on the board of a language learning app developed for UNICEF. This makes the so-called benefit for children in need nothing more than a commercial.
The network of Akelius tenants therefore demands the abolition of gender injustice and the socialization of Akelius & Co. and declares its solidarity with women fighting for emancipation and with all people who are oppressed and discriminated against.
Redebeitrag der Vernetzung der Akelius-Mieter*innen Berlin auf der Kundgebung „Wohnraum ist keine Ware“ am 27.02.2021 vor der Reichenberger Straße 114, Kreuzberg
Die Vernetzung der Akelius-Mieter:innen grüßt diese Kundgebung und ganz besonders die Akelius-Mieter:innen dieses Stadtteils.
Allein zwischen Hochbahn, Kotti, Kanal und Görli hat sich Akelius in den letzten Jahren neun Häuser unter den Nagel gerissen. In der Reichenberger sind das die Nummern: 52, 72a, 114 und 153. In der Forster die 49 und 52. Und dann noch die Wiener 31, Lausitzer 8 und Liegnitzer 37. Für mindestens sieben der neun Häuser hat die Umwandlung in Eigentumswohnungen bereits begonnen. Wo das hinführt ist klar: In Berliner Innenstadtlage verlangt Akelius für Eigentumswohnungen Preise von reichlich 8.000 bis über 10.000 Euro pro Quadratmeter.
Kein Wunder, dass wir Mieter:innen dem Treiben von Akelius nicht tatenlos zusehen. Nein, wir organisieren uns, recherchieren und skandalisieren. Mit Erfolg: die UN hat im Geschäftsgebaren von Akelius Menschenrechtsverstöße nachgewiesen und Korrekturen eingefordert. Die dubiose Share Deal-Praxis von Akelius liegt zur Prüfung bei der Steuerbehörde. Und nicht zufällig ist Akelius in der Diskussion um den Mietendeckel oft als das Negativbeispiel zitiert worden, das einen Mietendeckel notwendig macht.
Für Akelius ist der Mietendeckel ein Problem. Das Geschäftsmodell funktioniert nicht mehr. Allein in 2020 sanken bei Akelius wegen des Mietedeckels die Mieteinnahmen um 23 Millionen Euro. Da Akelius schon knapp die Hälfte aller Berliner Wohnungen luxusmodernisiert und ins Hochpreissegment verschoben hat, konnte mit der 2. Stufe des Mietendeckels in fast jeder zweiten Wohnung die Miete gesenkt werden. Ein großer Erfolg für uns Mieter:innen. Dementsprechend bekämpft Akelius den Mietendeckel mit befristeten Verträgen, Schattenmieten und Klauseln zur vollständigen Nachzahlung innerhalb von 14 Tagen, sollte er kippen. Wir sind da dran. Recherchieren, beraten betroffene Mieter*innen und skandalisieren.
Doch der Erfolg ist auch noch grundsätzlicher: Akelius hat sein Geschäftsmodell umgestellt. Begonnene Luxusmodernisierungen laufen aus, neue werden nicht begonnen. Altbau und Metropolen werden insgesamt unattraktiver. Stattdessen plant Akelius nur noch den Kauf von Neubau und der Expansionskurs geht klar ins Umland und nach Kanada. In den Städten selbst baut Akelius seinen Bestand ab, durch Paketverkauf und den Verkauf von Eigentumswohnungen. Auch in Berlin. Zugegeben, der Verkauf von Eigentumswohnungen ist ein Problem. Auch die Expansion ins Umland und nach Nordamerika. Der Rückzug von Akelius aus den Metropolen und das Ende der sinnlosen Luxusmodernisierungen ist aber ein Gewinn. Aktuelle Zahlen belegen, dass Akelius schwächelt. Anstatt 3,4 % Wertzuwachs wie noch in 2019, konnte Akelius in 2020 nur 0,3 % Wertzuwachs verzeichnen.
Es kommt jetzt darauf an, Mieter:innen im Umland und in Nordamerika zu warnen und den dortigen Einkauf von Akelius zu verhindern. Zu diesem Zweck bauen wir aktuell unsere Kontakte dorthin aus. Und hier in Berlin kommt es darauf an, den Mietendeckel zu halten und zu entfristen. Sehr wichtig ist auch ein ausnahmsloses Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und der Stopp ihres Verkaufs. Und es kommt darauf an, die Enteignung von Akelius, Deutsche Wohnen & Co. voranzubringen.
Wohnen ist Menschenrecht. Es gibt kein Recht auf Profit. Die gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse sind kein Naturgesetz. Grund und Boden sind Naturgüter und gehören allen Lebewesen dieser Erde gleichermaßen. Und unsere Häuser haben wir mit unserer Miete schon längst abgezahlt, mehrfach sogar. Nicht zuletzt auch deshalb fordern wir: Enteignung – Vergesellschaftung – Selbstverwaltung, jetzt!
English version
Housing is not a commodity! Expropriate Akelius, Deutsche Wohnen & Co.!
Speech of the Akelius tenants‘ network Berlin at the rally „Wohnraum ist keine Ware“ (Housing is not a commodity) on Feb. 27, 2021 in front of 114 Reichenberger Straße, Kreuzberg
The network of Akelius tenants greets this rally and especially the Akelius tenants of this neighborhood.
In recent years Akelius has bought nine houses between Hochbahn, Kotti, Kanal and Görli alone. In Reichenberger Str., this concerns the numbers 52, 72a, 114 and 153; in Forster Str., the numbers 49 and 52; and also 31 Wiener Str., 8 Lausitzer Str. and 37 Liegnitzer Str. For at least seven of the nine houses, the conversion into privately owned apartments has already begun. Where this is going is clear: in Berlin’s inner city, Akelius is asking prices for apartments of between 8,000 and over 10,000 euros per square metre.
It’s no wonder that we tenants don’t just stand by and watch Akelius do its business. No, we organise ourselves, investigate and raise our voice. And we are successful: the UN has proven human rights violations in Akelius‘ business practices and demanded corrections. Akelius‘ dubious share deal practices are under investigation by the tax authorities. It is no coincidence that Akelius is often cited as a negative example that makes a rent cap necessary.
For Akelius, the rent cap is a problem. Their business model no longer works. In 2020 alone, Akelius‘ rental income fell by 23 million euros because of the rent cap. Since Akelius has already modernised almost half of all flats in Berlin and moved them into the high-price segment, the second stage of the rent cap has reduced the rent in almost every second flat. This is a great success for us tenants. In response, Akelius is fighting the rent cap with fixed-term contracts, shadow rents and clauses for full back-payments within 14 days if it is overturned.
We are researching, advising affected tenants and making a scandal. But the success is even more fundamental: Akelius has changed its business model. Luxury refurbishments already in process are being stopped, new ones are not being started. Old buildings and large cities are becoming less attractive overall. Instead, Akelius is only planning to buy new buildings and their expansion is clearly focused on surrounding areas and Canada. In the cities themselves, Akelius is reducing its portfolio, through package sales and the sale of condominium. Also in Berlin. Still, the sale of apartments is a problem. So is the expansion into the surrounding areas and North America. But the withdrawal of Akelius from cities and the end of senseless luxury modernisations is a gain. Current figures show that Akelius is weakening. Instead of 3.4% value growth as it did in 2019, Akelius only managed 0.3% value growth in 2020.
It is now important to warn tenants in the surrounding areas and in North America, and to prevent Akelius from buying there. To this end, we are currently expanding our contacts there. And here in Berlin it is important to keep the rent cap and make it permanent. It is also very important to ban the conversion of rented flats into private ownership without exception. And it is important to advance the expropriation of Akelius, Deutsche Wohnen & Co.
Housing is a human right. There is no right to profit. The current ownership structure is not a law of nature. Land and property are natural goods and belong equally to all living beings on this earth. And we have long since paid off our houses with our rent, several times over in fact. This is one of the reasons why we demand Expropriation – socialisation – self-management, now!
Redebeitrag der Vernetzung der Akelius-Mieter:innen auf der Auftaktkundgebung zum Start der 2. Sammelphase der Kampagne „Deutsche Wohnen & Co. enteignen!“ in Neukölln am 27.2.2021
Mit großer Zuverlässigkeit kommt in Gesprächen unter Akelius-Mieter:innen immer wieder die Frage auf: Wie werden wir die bloß wieder los? Gemeint ist jedes Mal Akelius. Niemand ist freiwillig Mieter:in bei Akelius. Entweder hat Akelius das Haus gekauft, als man schon drin wohnte. Oder man hat aus der Not heraus einen Mietvertrag bei Akelius unterschrieben, darauf hoffend, mit Hilfe der Mietpreisbremse die Miete gleich nach Einzug senken zu können oder dass der Mietendeckel hält und verlängert wird.
Wenn ein Immobilienkonzern in Berlin für all das steht, was auf dem Wohnungsmark schief läuft, dann ist es Akelius. Das ganze Sortiment ist dabei: umfangreiche Steuervermeidung, uferlose Mietpreistreiberei, sinnlose Luxusmodernisierung, großflächige Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung, Verkauf zu Höchstpreisen, erbarmungslose Kündigung mit brutaler Zwangsräumung und zu guter Letzt noch regelmäßige Dividendenausschüttung. Gesetze werden von Akelius standardmäßig und akrobatisch zu Ungunsten von uns Mieter:innen und zu Gunsten von Anleger:innen gedehnt, gestreckt und gestaucht, wie es gerade passt.
Dass Akelius all das machen kann, liegt an Gesetzen mit mehr Ausnahmeregelungen als echtem Mieter:innenschutz. Wir könnten jetzt hier nochmal eine Nachregelung fordern und dort eine Verschärfung. Oder wir können fordern, dass Akelius & Co. enteignet wird, radikal, konsequent und dauerhaft. Dann wäre endlich mal Ruhe im Karton. Die Wohnung wäre wieder ein Zuhause und keine Verschiebemasse. Die Wohnungssuche wäre wieder eine Entscheidungen neben anderen und kein Albtraum. Die Miete würde die Instandhaltung finanzieren und nicht den fünften Porsche in der Garage eines auf Monopoly Hängengebliebenen.
Akelius-Mieter:innen sind jedenfalls davon überzeugt Enteignung – Vergesellschaftung – Selbstverwaltung ist die Lösung für das hausgemachte Problem Mietenwahnsinn. Es ist nämlich noch nicht lange her, da sah der Wohnungsmarkt anders aus. Doch dann wurde der öffentliche Wohnungsbestand Anfang der 2000er umfangreich privatisiert und verscherbelt. Nun haben wir das Problem. Aber wir haben auch die Lösung, und die heißt Akelius, Deutsche Wohnen & Co. enteignen!
Dass wir uns damit keine Zeit mehr lassen sollten, macht auch wieder Akelius deutlich klar. Neue Mietverträge werden nur noch befristet und mit Schattenmieten ausgestellt. Wohnungen werden massenhaft umgewandelt und für bis zu 10.300 Euro pro Quadratmeter verkauft. Oder sie werden in zahlreiche neue Unterfirmen verschoben und für einen Paketverkauf an den nächsten Spekulanten vorbereitet. Vermutlich alles wieder steuervermeidend und am bezirklichen Vorkaufsrecht vorbei.
Wenn wir dann immer wieder hören, dass Enteignung nicht ginge, weil zu starker Eingriff und so, dann fragen wir uns, wie es gehen konnte, dass der Sohn von Wolfgang Nagel – seinerseits gestandenes SPD Mitglied und ehemaliger Bausenator von Berlin – wie also sein Sohn der erste Geschäftsführer von Akelius in Berlin werden konnte und diesem Konzern unsere Stadt zum Frass vorwerfen konnte.
Die gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse sind kein Naturgesetz. Grund und Boden sind Naturgüter und gehören allen Lebewesen dieser Erde gleichermaßen. Und unsere Häuser haben wir mit unserer Miete schon längst mehrfach abgezahlt. Nicht zuletzt fordern wir auch darum: Enteignung – Vergesellschaftung – Selbstverwaltung, jetzt!
English version
Expropriate Akelius! Without compensation, unconditionally, consistently, immediately!
Speech of the Akelius tenants‘ network at the kick-off rally for the start of the 2nd signature collection phase of the campaign „Deutsche Wohnen & Co. enteignen!“ (Expropriate Deutsche Wohnen & Co.) in Neukölln on Feb. 27, 2021
With great certainty, the question comes up again and again in conversations among Akelius tenants: How are we going to get rid of them? Every time it is Akelius that is meant. No one is an Akelius tenant by choice. Either Akelius bought the house while you were already living in it. Or you signed a lease with Akelius out of necessity, hoping to be able to reduce the rent immediately after moving in with the help of the „Mietpreisbremse“ (Rent Brake law) or that the „Mietendeckel“ (Rent Cap law) will persist and be renewed.
If there’s one real estate group in Berlin that stands for everything that’s going wrong on the housing market, it’s Akelius. The whole collection is included: massive tax avoidance, rampant rent gouging, deferred maintenance, pointless luxury modernization, large-scale conversion of rental apartments into condominiums, sale at maximum prices, merciless termination with brutal eviction and, last but not least, regular dividend payouts. By default, Akelius acrobatically stretches, squeezes laws to the disadvantage of us tenants and to the benefit of investors, just as it suits them.
The fact that Akelius can do all this is due to laws containing more exemptions than real tenants protection. We could now demand a re-regulation here and a regulatory tightening there. Or we can demand that Akelius & Co. are expropriated – radically, consistently and permanently. Then finally our houses would be homes again and not commodities to speculate with. The housing search would be again a decision among others and not a nightmare. Rent would fund maintenance, not the fifth Porsche in the garage of someone stuck playing Monopoly.
Akelius tenants are convinced that expropriation – socialization – self-rule is the solution to the home-made problem of rent madness. It was not long ago that the housing market looked different. But then the public housing stock was extensively privatized and sold off in the early 2000s. Now we have the problem. But we also have the solution, and that solution is to expropriate Akelius, Deutsche Wohnen & Co.
The example Akelius makes it clear that we should not wait any longer to do this. New leases are only issued for limited periods and with shadow rents. Rented apartments are converted into condominiums en masse and sold for up to 10,300 Euros per square meter. Or they are moved to numerous new sub-companies and prepared for a package sale to the next speculator. Presumably again in a tax-avoiding manner and bypassing the districts‘ right of first refusal.
When we then hear again and again that expropriation is not possible because it is too strong an interference and so on, then we ask ourselves how it could be possible that the son of Wolfgang Nagel – for his part a full-fledged member of the SPD (Social Democratic Party) and former Senator for Construction in Berlin – could become the first CEO of Akelius in Berlin and throw our city to this corporation.
The current ownership structure is not a natural law. Land and ground are natural goods and belong equally to all living creatures on this earth. And we have long since paid off our houses with our rent, several times even. Last not least therefore we demand: expropriation – socialization – self-rule, now!
Mieter*innen organisieren sich gegen Immobilien-Spekulant »Akelius«
Eine Miete von 40 Euro pro Quadratmeter gibt es nicht? Doch – bei Akelius in Berlin. Das Geschäftsmodell von Akelius ist denkbar einfach: maximaler Profit durch maximale Wertsteigerung bei minimaler Investition. Die Abläufe sind an allen Standorten des Konzerns gleich: Häuser werden in angesagten westlichen Metropolen günstig eingekauft, der Auszug langjähriger Mieter*innen wird forciert, frei werdende Wohnungen werden luxusmodernisiert und die Mietpreise werden anschließend vervielfacht ohne sich an lokale Mietpreisregulierungen zu halten. Zum Abschluss werden die Mietshäuser in Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft. Begleitet wird dieser Prozess durch vielfältige Steuersparmodelle, wie dem verzweigten Firmenkonstrukt mit Gesellschaften und privaten Stiftungen in den Steueroasen Zypern und Bahamas oder den Share Deals, bei denen die Grunderwerbssteuer “gespart“ wird, indem statt der Immobilien einfach Firmen-Anteile gekauft werden.1 Der Konzern veranschlagt selbst rund zehn Jahre für den Ablauf dieses Standard-Prozesses an den jeweiligen Standorten. Die UN hat in offiziellen Schreiben (Communications) an Akelius und an die Regierungen von Deutschland, Großbritannien und Kanada im Geschäftsgebaren von Akelius Verstöße gegen das Menschenrecht auf Wohnen nachgewiesen, diese kritisiert und Korrekturen angemahnt.
In Schweden, dem Sitz der Hauptfirma »Akelius Residential Property AB«, wurde der Konzern 1994 aktiv, international ab 2006. Einen Großteil seiner schwedischen Immobilien hat Akelius inzwischen bereits wieder verkauft. In den anderen europäischen Städten beginnt aktuell die letzte Phase der Verwertung: die Umwandlung in Eigentumswohnung mit anschließendem Verkauf. In Nordamerika baut der Konzern derweil seinen Bestand durch großangelegte Zukäufe noch aus.
Anfang 2018 gründeten Akelius-Mieter*innen in Berlin eine Vernetzung, um sich gemeinsam gegen Akelius zu wehren. Lokal gab es schon vorher pressewirksame Proteste der Bewohner*innen einzelner Häuser, wie zum Beispiel der Senior*innen vom Hansa Ufer 5. Das Anliegen der Vernetzung ist es, den Widerstand stadtweit und überregional zu bündeln und zu stärken, um die Vereinzelung von uns Mieter*innen aufzubrechen und zu überwinden. In Berlin besitzt Akelius aktuell etwa 900 Häuser mit rund 14.000 Wohnungen. Weltweit sind es um die 45.000 Wohnungen. Ende August 2020 hat der Konzern überraschend angekündigt, sein Geschäftsmodell zu ändern und zukünftig auf Luxusmodernisierungen im Altbau zu verzichten und nebenbei knapp ein Drittel seiner Angestellten zu entlassen. Begründet wird dies mit „die gute Zeiten sind vorbei“ und höheren Gewinnerwartungen durch den Ankauf von Neubau. Auch wenn sich an dem Profitstreben von Akelius nichts geändert hat, ist dies ein erster Erfolg unseres Mieter*innen-Widerstands und zunehmender Regulation durch die Politik.
Ein Vorteil für den organisierten Mieter*innen-Widerstand ist die Berechenbarkeit der standardisierten Verwertungsabläufe bei Akelius. Anhand der Erfahrungen aus Schweden kann frühzeitig abgelesen werden, was Mieter*innen auch anderswo erwartet. Voraussetzung ist jedoch, sich mit diesen Erfahrungen genauer auseinanderzusetzen. Zu diesem Zweck hat die Vernetzung der Akelius-Mieter*innen im Sommer 2019 das Dossier »Akelius in Berlin 2018/2019« veröffentlicht. Daten, Informationen, Erfahrungen und Handlungsoptionen wurden ein Jahr lang zusammengetragen, analysiert und bewertet. Dabei zeigte sich auch, dass nur die transnationale Vernetzung der Mieter*innen dem Geschäftsmodell von Akelius einen wirksamen Widerstand entgegenhalten kann. Denn es ist nicht Ziel, Akelius an einem Standort zu schwächen und die schädlichen Auswirkungen der Geschäftspraxis den Mieter*innen in anderen Städten zu überlassen oder sie ihnen gar zu übertragen. Ebenso ist es nicht Ziel, nur Altmieter*innen zu unterstützen, sondern auch die oftmals international neu zugezogenen Neumieter*innen. Der transnationale Widerstand organisiert sich daher auf zwei Ebenen: der lokalen und der überregionalen.
In Berlin befindet sich rund ein Drittel aller Akelius-Wohnungen weltweit. Knapp die Hälfte davon wurde inzwischen luxusmodernisiert und dauerhaft vom bezahlbaren ins Hochpreissegment verschoben, inklusive Mieter*innenaustausch und massiver Mietpreissteigerung. Das bedeutet, dass in knapp jeder zweiten Berliner Akelius-Wohnung Mieter*innen wohnen, die deutlich mehr Miete zahlen, als nach Mietspiegel vorgesehen. Da den alteingesessenen Mieter*innen mit noch moderaten Mieten bewusst ist, dass ihre Verträge dadurch immer stärker unter Druck geraten, sind sie den Neumieter*innen häufig skeptisch gegenüber eingestellt. Denn zum einen steigt durch die massiv erhöhte Miete bei den Neuvermietungen der Mietspiegel, der im Rückschluss die Erhöhung der eigenen Miete befördert, und zum zweiten nimmt der Druck seitens Akelius zu, die letzten günstigen Mietverträge los zu werden. Hinzu kommt, dass viele der Neumieter*innen international Zugezogene sind, so dass die Kontaktaufnahme zwischen den alten und neuen Nachbar*innen aufgrund von Sprachbarrieren zusätzlich erschwert wird. Von dieser Spaltung profitiert Akelius, zumal die internationalen Mieter*innen darauf angewiesen sind, von Nachbar*innen auf ihre Rechte als Mieter*innen aufmerksam gemacht und an Beratungsstellen und Anwält*innen vermittelt zu werden. Ein Ansatz der Vernetzung der Akelius-Mieter*innen ist es daher, diese Spaltung zu überwinden und sowohl die alteingesessenen als auch die neuen Mieter*innen in einen gemeinsamen Widerstand gegen Akelius zusammen zu bringen. Warum? Das Geschäftsmodell von Akelius bricht zusammen, wenn die Neumieter*innen nicht die exorbitant hohen Mieten zahlen. Um jedoch diese Neumieten absenken und an den Mietspiegel anpassen zu können, müssen die neuen Mieter*innen das Wissen darum haben und aktiv werden. Wir bemühen uns daher dieses Wissen zu verbreiten und Handlungsmöglichkeiten aufzuzeigen und arbeiten sowohl bei Infomaterial und Stellungnahmen als auch auf Versammlungen mit Übersetzungen. Wenn Mieter*innen die hohen Akelius-Mieten mit Verweis auf die Mietpreisbremse in Frage stellten, wurde die Miete schon mehrfach bis zu 22 Prozent gesenkt. Außerdem betrifft alle Mieter*innen im gleichen Maße die Verdrängungsgefahr durch die abschließende Umwandlung in Eigentumswohnungen. Von diesem letzten Verwertungsschritt könnte Akelius ohne Probleme oder Verzögerungen profitieren, wenn der Konzern vorher schon viele zahlungskräftige Mieter*innen angesiedelt hätte und an diese verkaufen würde. Dämpfende Regularien wären dann nämlich selbst in Milieuschutzgebieten ausgehebelt. Doch das Gegenteil ist oft der Fall. Viele der Neumieter*innen können sich die überteuerten Akelius-Mieten kaum oder nur durch große Einschränkungen „leisten“.
Der gemeinsame transnationale Widerstand auf überregionaler Ebene umfasst andere Schwerpunkte. In erster Linie steht der Austausch von Informationen und unseren jeweiligen lokalen Erfahrungen. Was Akelius in Stockholm schon durchexerziert hat, erwartet uns aktuell in Berlin. Was wir gerade in Berlin, London und Paris erleben, erwartet die Mieter*innen in Kanada und den USA. Die Ausrichtung auf das kommende Geschäftsgebaren von Akelius lässt uns nicht unvorbereitet ins offene Messer laufen. Wir können uns frühzeitig Bündnispartner*innen suchen, die öffentliche Diskussion auf bestimmte Probleme lenken und politische Lösungsvorschläge entwickeln. Gleichzeitig dient die überregionale und transnationale Vernetzung der eigenen lokalen Öffentlichkeitsarbeit. Denn wenn dieselben Probleme aus mehreren Städten weltweit skandalisiert werden, wenn die UN öffentlich die gleiche menschenverachtende Geschäftspraxis von Akelius in verschiedenen Ländern anprangert und wenn Mieter*innen sich überregional zusammentun, erhöht das die Sichtbarkeit unseres Protestes und die Glaubwürdigkeit unserer Kritik. Perspektivisch sind sogar gemeinsame, transnational koordinierte Aktionen denkbar. Die Veröffentlichung der gemeinsamen Erklärung zu den oben erwähnten Schreiben der UN, war eine erste dieser möglichen gemeinsamen Aktionen. Ein Vorschlag aus Toronto für eine weitere Aktion aller Akelius-Mieter*innen aus den verschiedene Städten wird momentan lokal diskutiert.
Letztlich geht es darum, das Menschenrecht auf Wohnen durchzusetzen. Es gilt, den lokalen Politiker*innen klar zu machen, dass auch in westlichen Industriestaaten Menschenrechte verletzt werden, wenn mit Wohnraum spekuliert wird. Die transnationale Vernetzung der Akelius-Mieter*innen macht deutlich, dass das ein globales Problem ist. Und sie macht deutlich, dass wir radikale Lösungen brauchen, wie die Enteignung von Akelius, Deutsche Wohnen & Co. Wir müssen das Spekulieren mit Wohnraum ein für alle Male beenden. Wir brauchen das Bewusstsein und die legislativen Mittel, damit das Recht auf Wohnen nicht von den Preisen an der Börse diktiert wird, nach dem Motto: Wer es sich finanziell leisten kann, darf wohnen, wo und wie er*sie das möchte, wer es sich nicht leisten kann, muss halt ausweichen. Nein! Es gibt das Menschenrecht auf Wohnen und es gilt dieses einzufordern. Die transnationale Zusammenarbeit der Mieter*innen stärkt diesen Kampf und inspiriert in den Mitteln es zu erkämpfen.
Transnational Resistance Against International Corporate Network
Tenants Organize Against Real Estate Speculator “Akelius”
Rent of 40 euros per square meter, not possible! Yes, it is—from Akelius in Berlin. Akelius’ business model is very simple: maximum profit through maximum increase in value, with minimal investment. The process is the same at all the company’s locations: in trendy Western cities properties are bought at low prices, long-time tenants are pushed out, the apartments are then luxuriously modernized, and the rent is then increased without adhering to local rent regulations. Finally, the apartment buildings are converted into condominiums and sold. This process includes a variety of tax saving schemes, such as a multi-branched corporate structure with companies and private foundations in the tax havens of Cyprus and the Bahamas, or share deals in which property transfer taxes are „avoided“ by simply buying shares in the company instead of real estate.1 The Group itself estimates that this standard process—from purchase to sale—takes around ten years at each respective location. In official letters (communications) to Akelius and to the governments of Germany, the United Kingdom, and Canada, the UN has identified Akelius‘ business practices as in violation of the human right to housing, thereby criticizing the company and calling for corrective action.
The group became active in Sweden in 1994, where the main company „Akelius Residential Property AB“ is based, and from 2006 onwards they became active internationally. In the meantime, Akelius has already sold a large proportion of its Swedish properties. In other European cities, the final phase of this profit driven strategy—the conversion into condominiums and their subsequent sale—is currently underway. In North America, the company is still expanding its portfolio through large-scale acquisitions.
At the beginning of 2018, Akelius tenants in Berlin started a network to jointly defend themselves against Akelius. Locally, the press had already reported on protests by residents of individual buildings, such as the senior citizens of Hansa Ufer 5. The objective of the network is to combine and strengthen resistance citywide and nationwide as well as to prevent and overcome our isolation as tenants. In Berlin, Akelius currently owns about 900 houses with around 14,000 apartments—worldwide, around 45,000 apartments. At the end of August 2020, the group surprisingly announced that it would change its business model and, in the future, abandon the luxury modernization of old buildings, while also laying off almost a third of its employees. „The good times are over“ was their justification as well as the expectation that the purchase of new buildings would generate higher profits. Even if Akelius hasn’t changed in their pursuit of profit, this was the first success for our tenant resistance and for the increased regulation by politics.
The predictability of Akelius’s basic strategy for generating profit is an advantage to tenants organizing resistance. Based on experiences from Sweden, it is possible to understand at an early stage what tenants should expect elsewhere. It is necessary, however, to take a closer look at these experiences. To this end, the Network of Akelius Tenants published the dossier „Akelius in Berlin 2018/2019“ in summer 2019. For a year, data, information, experiences, and options for action were compiled, analyzed, and evaluated. In the process, it also became apparent that only a transnational network of tenants can offer effective resistance to the Akelius business model. Our aim is not to weaken Akelius in one location and to let other tenants in other cities feel the harmful effects of its business practices, nor merely to communicate it to others. Likewise, the goal is not to support only long-term tenants, but also to support new tenants, many of which are new and international. Transnational resistance is therefore organized on two levels: the local and the transregional.
About one-third of all Akelius apartments worldwide are located in Berlin. Just under half of these have received luxury modernizations and have been permanently shifted from the affordable to the high-price bracket, including the replacement of tenants and massive rent increases. This means that almost every other tenant living in an Akelius apartment in Berlin is paying significantly more rent than the rent index stipulates. Because long-established tenants with still moderate rents are aware that their contracts are coming under increasing pressure, they are often skeptical of the new tenants. This is because, on the one hand, the massive increase in rents for new tenants raises the rent index, which in turn encourages an increase for everyone, and, secondly, because Akelius is then under increasing pressure to get rid of the remaining leases that are reasonable. In addition, many of the new tenants are international, which, due to language barriers, makes it more difficult to develop contact between the old and new neighbors. Akelius benefits from this division, especially because the international tenants depend on their neighbors to learn about their rights as tenants and to find consultation centers and lawyers. Therefore, one of the Akelius Tenants Network’s approaches is to overcome this division and to unite both the old and the new tenants in collective resistance against Akelius. Why? Akelius‘ business model will collapse if new tenants do not pay the exorbitantly high rents. However, in order to be able to lower these new rents and bring them in line with the rent index, the new tenants must know about this and become active. We therefore strive to spread this knowledge and to point out possibilities for action. We work both with information material and statements, as well as through meetings and translations. On multiple occasions, tenants have questioned the high Akelius rents by referencing the rent moratorium, thereby reducing the rent by up to 22 percent. In addition, the eventual conversion into condominiums presents the same risk of displacement to all tenants. By already collecting many tenants who are able to afford the properties, Akelius could profit from this last stage in their profit strategy without any problems or delays, merely by selling them the properties. The dampening effects of regulations would then be nullified, even in those areas designated for special protection. But the opposite is often the case. Many of the new tenants can hardly „afford“ the overpriced Akelius rents, or can only do so through considerable sacrifices.
Collective transnational resistance on a transregional level involves other focal points. First and foremost, is the exchange of information and our respective local experiences. What Akelius has already done in Stockholm is currently awaiting us in Berlin. What we are currently experiencing in Berlin, London, and Paris is what awaits tenants in Canada and the USA. We will not walk unprepared into the trap of Akelius‘ future business practices. We can look for alliance partners early on, focus the public debate on specific problems, and develop political solutions. At the same time, transregional and transnational networking benefits our own local public relations work. That is, if the same problems from multiple cities around the world generate a scandal, and if Akelius is publicly denounces by the UN for the same inhumane business practices in different countries, and if tenants join forces on a transregional level, the visibility of our protest and the credibility of our criticism will increase. Even collective, transnationally coordinated actions are a conceivable prospect. The publication of a joint statement about the above-mentioned UN letter was the first of these possible joint actions. A proposal from Toronto is currently being discussed locally for further actions by all Akelius tenants from the different cities.
Ultimately, it is about enforcing the human right to housing. It is important to make clear to local politicians that human rights are also violated in Western industrialized countries when housing is used for speculation. The Transnational Network of Akelius Tenants makes it clear that this is a global problem. And it is clear that we need radical solutions, like the expropriation of Akelius, Deutsche Wohnen & Co. We must, once and for all, end speculation with housing. We need the awareness and the legislative means to ensure that the right to housing is not dictated by prices on the stock exchange, according to the motto: those who can afford it financially, may live where and how they want, those who cannot afford it, must simply move out. No! There is a human right to housing and it is important to demand it. The transnational cooperation of tenants strengthens this struggle and inspires the means to fight for it.
Further information (including the papers, data, and publications mentioned in the text): https://akeliusvernetzung.de
Akelius hat die Häuser Swinemünder Straße 5 und Fasanenstraße 59 in Eigentumswohnungen umgewandelt. Die ersten Wohnungen werden bereits zu astronomischen Preisen angeboten. Wir fordern das sofortige und ausnahmslose Verbot der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.
Im Sommer hatte Akelius angekündigt in Berlin zwei Häuser in Mitte und Wilmersdorf „testweise“ als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Online werden aktuell Wohnungen mit folgenden Preisen zum Kauf angeboten:
In Schweden und Hamburg verkauft Akelius schon länger im größeren Stil Eigentumswohnungen. Es gehört zum Geschäftsmodell von Akelius Mietshäuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln und zu Höchstpreisen zu verkaufen. Dadurch treibt Akelius – genauso wie bei den Mieten – die Preise immer weiter nach oben. Nähere Infos: https://akelius-vernetzung.de/material/dossier/
Eine aktuelle Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung legt die Problematik der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dar: Schuldenfalle für selbst kaufende Mieter*innen oder drohende Verdrängung wegen Eigenbarfskündigung.
Aktuell berät die Bundesregierung ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz). Darin enthalten ist auch eine sehr löchrige Vorlage für die Einschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§250 BauGB).
Nächstes Jahr ist in Berlin ein Superwahljahr. Im Herbst 2021 sind Wahlen für den Bundestag, das Abgeordnetenhaus und die Bezirksverordnetenversammlungen. https://www.berlin.de/wahlen/wahlen/wahlen-2021/ Die Parteipolitiker*innen beginnen schon jetzt mit ihrem Wahlkampf und sind relativ empfänglich für die Meinungen der Bürger*innen ihres Wahlkreises. Ihr könntet den Kandidat*innen eures Wahlkreises somit eure Meinung zu der Umwandlung eures Hauses und den Preisen sagen.
Akelius destroys rental housing and continues to drive up prices
Akelius has converted the buildings at Swinemünder Str. 5 and Fasanenstr. 59 into condominiums. The first apartments are already being offered at astronomical prices. We demand an immediate ban on the conversion of rental apartments into condominiums without any exceptions.
This summer, Akelius announced that it would sell two houses in Berlin, in Mitte and Wilmersdorf, as condominiums on a „test basis“. Online, apartments are currently offered for sale at the following prices:
In Sweden and Hamburg, Akelius has been selling condominiums on a large scale for some time. It belongs to the business model of Akelius to convert tenement houses into condominiums and to sell at maximum prices. As a result, Akelius is driving prices ever higher – just as they do with rents. More information: https://akelius-vernetzung.de/material/dossier/
A recent study by the Rosa Luxemburg Foundation outlines the problems of converting rental apartments into condominiums: Debt trap for self-buying tenants or threatening displacement because of „Eigenbedarfskündigung“ (lease termination because of own needs).
Currently, the federal government is discussing a law for the development of building land („Baulandmobilisierungsgesetz„). This includes a very holey bill to restrict the conversion of rental apartments into condominiums (§250 BauGB).
Next year is a super election year in Berlin. In the fall of 2021, there are elections for the Bundestag (Federal Parliament), the Abgeordnetenhaus (Berlin House of Representatives) and the Bezirksverordnetenversammlungen (BVV, district councils). https://www.berlin.de/wahlen/wahlen/wahlen-2021/ Politicians are already starting their election campaigns and are relatively receptive to the opinions of the citizens of their constituencies. You could thus tell the candidates of your constituency your opinion about the conversion of your house into condominiums and about the prices.
Candidates or parliamentary groups of your constituency:
Das Haus Weserstraße/Wildenbruchstraße wurde erst kürzlich von Akelius gekauft. Im Haus befindest sich auch das Café k-fetisch, das für viele im Kiez und darüber hinaus ein beliebter und wichtiger Treffpunkt ist. Akelius verweigert eine tragfähige Lösung für die Verlängerung des Mietvertrags. Das k-fetisch fordert mit einer Petition zu Verhandlungen auf.
Wir dokumentieren hier die Pressemitteilung von k-fetisch und Gästen und schließen uns der Forderung an: Für eine Zukunft mit k-fetisch! Cafés und Kneipen bleiben!
Anwohner*innen starten Petition für den Erhalt des k-fetisch
Anwohner*innen-Initiative fordert von der Akelius GmbH eine finanzierbare Mietvertragsverlägerung zur Bestandssicherung des fürdie Kiezkultur wichtigen Caféund Nachbarschaftstreffpunkts k-fetisch in Berlin-Neuköln auch über die Zeit der Coronakrise hinaus
Unter dem Motto Für eine Zukunft mit k-fetisch! haben sich in Berlin-Neukölln Anwohner*innen, Gäste und Mitarbeiter*innen zusammengeschlossen, um sich für den Erhalt des kollektiv betriebenen Cafés k-fetisch in der Wildenbruchstr. Ecke Weserstr. einzusetzen. Seit dem Kauf des Hauses durch die Akelius GmbH im letzten Jahr sind alle Verhandlungsangebote und Bitten von Seiten der Betreiber*innen um eine Verlängerung des Mietvertrags ins Leere gelaufen, eine einvernehmliche Lösung zum Fortbestand des seit acht Jahren zum Kiez gehörenden Cafés ist bisher nicht gelungen. Auch bei den Verhandlungen zwischen Akelius und dem Bezirk hat es augenscheinlich keine Fortschritte gegeben.
Die Anwohner*innen-Initiative fordert deswegen: Akelius muss sich umgehend mit dem k-fetisch an einen Tisch setzen, um eine finanzierbare Mietvertragsverlängerung und langfristige Sicherheit auszuhandeln! Eine Online-Petition soll nun den neuen Eigentümer zu Verhandlungen bewegen.
Der aktuelle Mietvertrag noch mit dem alten Eigentümer geschlossen läuft im Oktober 2021 aus, eine neuer ist bisher nicht in Sicht, was für die Betreiber*innen des k-fetisch ebenso wie für ihre Angestellten große Unsicherheit bedeutet. Diese wird aktuell noch verschärft durch die anhaltenden und drastischen ökonomischen Auswirkungen der coronabedingten Einschränkungen im Cafébetrieb. Ein Erhalt des Cafés ist nur mit einem baldigen neuen Vertrag möglich. Ein Betrieb mit einem Dutzend Angestellten braucht Planungssicherheit, gerade jetzt in Zeiten der Corona-Krise, so Kira Fuchs von der Anwohner*innen-Initiative. Das k-fetisch ist seit Jahren eine wichtige Institution im Kiez und geht als Treffpunkt der Nachbarschaft weit über einen normalen Cafébetrieb hinaus. Die Anwohner*innen-Initiative fordert deshalb von der Akelius GmbH mit den Betreiber*innen Vertragsverhandlungen aufzunehmen und damit den Bestand des Cafés zu sichern.
Die Auswirkungen der Corona-Krise haben Nachbarschaft, Stammkundschaft und Mitarbeiter*innen des Cafés weiter zusammengeschweißt: Durch die zeitweise Schließung aller Orte, an denen Menschen sich treffen und zusammenkommen, wird uns viel deutlicher als bisher bewusst, welche wichtige Funktion die Cafés, Bars, Clubs und anderen Projekte in unserem Umfeld für unser Leben haben. Gerade alternative Orte existieren fast ausnahmslos prekär und sind durch die Corona-Auswirkungen noch stärker in ihrer Existenz bedroht, so Kira Fuchs von der Anwohner*innen-Initiative.
Der Verkauf des Hauses Wildenbruchstr./Weserstraße, in dem sich das Kollektivcafé k-fetisch befindet, ist seit Herbst 2019 Gegenstand politischer und rechtlicher Auseinandersetzungen: Es besteht der Verdacht, dass Akelius durch einen sogenannten Share-Deal das bezirkliche Vorkaufsrecht ausgehebelt hat, um den Milieuschutz zu umgehen. Deswegen hat das Bezirksamt Neukölln gegen Akelius Ende des Jahres 2019 eine Anordnung erlassen, die Unterlagen des Deals zwecks Prüfung zur Verfügung zu stellen. Dagegen legte Akelius beim Verwaltungsgericht Berlin Einspruch ein und unterlag (siehe Pressemitteilung Nr.41/2019 des Berliner Verwaltungsgerichts). Die gerichtliche Auseinandersetzung wird weitergeführt.
Wir fordern von Akelius, mit einer finanzierbaren Mietvertragsverlängerung und langfristigen Perspektive den Bestand des k-fetisch auch nach der Corona-Krise zu sichern!
Redebeitrag der Vernetzung der Akelius-Mieter*innen Berlin auf der Demo „Stopp Heimstaden“, am 08.11.20 auf dem Alexanderplatz
Wir, die Berliner Vernetzung der Akelius- Mieter*innen, solidarisieren uns mit den Mieter*innen, die sich gegen den Verkauf ihrer Häuser an Heimstaden wehren.
Wir Mieter*innen und unsere Stadt brauchen keinen weiteren Immobilien-Großspekulanten. Heimstanden soll wieder einpacken oder besser erst gar nicht auspacken.
Was wir brauchen, ist ein starker Mieter*innenschutz und ein wirksames und praktiziertes Menschenrecht auf Wohnen. Solange die Gesetze mit ihren vielen Ausnahmeregeln und Schlupflöchern mehr einem Schweizer Käse ähneln und unbestimmte Rechtsbegriffe enthalten, werden immer wieder Mieter*innen plötzlich kalt erwischt, weil mit ihrem Zuhause spekuliert wird. Das muss endlich aufhören!
Heimstaden ist in Schweden, vor allem in Malmö, berühmt berüchtigt. Mangelnde Instandsetzung, teure Luxusmodernisierung und Umwandlung in Eigentumswohnungen sind das Markenzeichen. Wir kennen das alles schon von Akelius und wir wissen, das führt zu Verdrängung. Niemand braucht sowas, niemand will sowas, niemandem tut so etwas gut. Also weg damit!
Dass Heimstaden keine Abwendungsvereinbarungen unterzeichnen will, ist selbstredend. Denn es geht Heimstaden eben nicht darum, Verantwortung für die Daseinsfürsorge und städtische Infrastruktur zu übernehmen und Menschen ein menschenwürdiges Wohnen zu ermöglichen. Nein, es geht nur ums Geld. Die Abwendungsvereinbarungen sind an sich schon sehr schwach, verhindern aber wenigstens auf begrenzte Zeit das maximale Auspressen von Profit aus uns Mieter*innen, aus unseren Häusern und aus der Stadt.
Es ist offensichtlich, dass Heimstaden darauf spekuliert, dass die Stadt, die Bezirke und wir Mieter*innen überfordert sind, für so viele Häuser parallel in so knapper Zeit Vorkaufslösungen zu finden. Solchen gewissenlosen und kaltherzigen Geschäftemachern darf nicht unsere Existenzgrundlage anvertraut werden!
Diese Arroganz und Überheblichkeit der Spekulanten wie Heimstanden stinkt zum Himmel. Würden sie nicht auf unserem Menschenrecht auf Wohnen rumtrampeln, könnten sie uns in ihrer Parallelwelt egal sein. Aber sie greifen uns in unseren Grundbedürfnissen an und zerstören unsere Lebensgrundlagen.
Wenn dann noch Politiker von CDU/CSU und FDP was von Eigentumsbildung erzählen, wird es makaber. Es ist doch vollkommen klar, dass das eine riesige Schuldenfalle für uns ist und nur noch weiter die Verdrängung von Einkommensbenachteiligten vorantreibt.
Wir sagen: Nein zu Heimstaden! Der Konzern soll nicht ein einziges Haus bekommen, egal ob es im Milieuschutzgebiet liegt oder nicht. Und wir sagen: Ja, zu einem starken Mieter*innenkampf mit dem Ziel der Enteignung von Heimstaden, Akelius, Vonovia, Pears Globale, Covivio, Deutsche Wohnen & Co.!
