Mit Musterbrief an Akelius um eine Mietsenkung zu fordern.
*** English version below (with sample letter to Akelius demanding rent reduction) ***
Mietendeckel
Zwei (Eil-)Klagen von CDU und FDP gegen den Berliner Mietendeckel sind gescheitert. Erst ca. Mitte 2021 wird mit einem Grundsatz-Urteil des Bundesverfassungsgerichts gerechnet. Somit gilt der Mietendeckel mindestens bis dahin.
Presse:
https://taz.de/Mietendeckel-wackelt-nicht/!5724688/
https://www.neues-deutschland.de/artikel/1143489.klage-gegen-mietendeckel-auf-eis.html
Mietsenkungen
Am 23.11.20 beginnt die 2. Phase des Berliner Mietendeckels. Ab dem Zeitpunkt darf die Miete nicht mehr als 20% über der laut Mietendeckel erlaubten Höchstmiete liegen. Bei Akelius sind vermutlich alle Wohnungen davon betroffen, die zwischen 2012 und Anfang 2020 angemietet wurden. Das müssten ca. 50 % aller Wohnungen ausmachen, so dass jede*r zweite Mieter*in von der Mietsenkung profitieren könnte.
Woher weiß ich, ob ich Anspruch auf eine Mietsenkung habe?
Im Frühjahr hat Akelius alle Mieter*innen angeschrieben und die nach Mietendeckel zulässige Höchstmiete mitgeteilt. Um einen Anspruch auf Senkung eurer aktuellen Miete zu haben, muss euere aktuelle Miete mind. 20% über dieser zulässigen Höchstmiete liegen. Dazu kommen ggf. noch Aufschläge für besondere Ausstattung und Wohnlage. Für die Wohnlageneinstufung kann vorerst das Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2019 verwendet werden.
Um sicher zu gehen, müsst ihr also die max. Aufschläge aufrechnen und wenn eure aktuelle Miete noch darüber liegt, habt ihr einen Senkungsanspruch. Da die neuen Akelius-Mieten so exorbitant hoch sind, haben vermutlich alle Mieter*innen mit Mietverträgen ab 2012-Anfang 2020 einen Anspruch auf Senkung.
Oder ihr benutzt den Mietendeckel-Rechner des Berliner Mietervereins.
Wie wird die Miete gesenkt?
Laut Mietendeckelgesetz ist der Vermieter, also Akelius, verpflichtet von sich aus die überhöhten Mieten zu senken. Ansonsten riskiert Akelius ein hohes Bußgeld. Erfahrungsgemäß vermeidet Akelius Bußgelder und wird vermutlich im Laufe des Novembers alle betroffenen Mieter*innen anschreiben.
Wie soll ich mich als Mieter*in verhalten?
Es gibt noch keinen goldenen Weg. Die Mietervereine raten dazu, den Vermieter anzuschreiben und die Senkung der Miete nach Mietsendeckel einzufordern.
Hier ein Musterbrief:
„Sehr geehrte Damen und Herren bei Akelius,
laut Mietendeckelgesetz müssen Sie als Vermieter von sich aus überhöhte Mieten ab dem 23.11.2020 absenken. Ich fordere Sie hiermit auf, dieser Verpflichtung nachzukommen und meine Miete auf die maximal erlaubte Höchstmiete abzusenken. Ich weise Sie freundlich darauf hin, dass Sie andernfalls hohe Bußgelder riskieren. Bitte erstatten Sie mir die zuviel gezahlte Miete für die Woche vom 23.11. bis 30.11.2020 zurück auf mein Konto oder verrechnen Sie den Übertrag mit meiner Dezembermiete. Ich bitte um schriftliche Bestätigung und Aufschlüsselung der neuen Miethöhe.
Mit freundlichen Grüßen,
(Name)“
Wenn ihr euch ganz sicher seid, um wieviel ihr die Miete senken könnt, könnt ihr auch Akelius anschreiben und informieren, dass ihr entsprechend dem Mietendeckelgesetz die Miete auf die errechnete Höchstmiete von (xxx) absenkt. Zu empfehlen ist aber, dass ihr eine schriftliche Zustimmung erbittet. Achtung: Die Miete selber zu senken, ist nicht unriskant, denn ihr könntet euch verrechnet haben.
Was wird aus meinem Senkungsanspruch für die einen Woche im November vom 23. bis 30.11.2020?
Wir empfehlen, die November Miete erstmal noch in der alten Höhe zu zahlen und abzuwarten, ob euch Akelius einen Bescheid schickt, in dem sie euch mitteilen, dass ihr ab Dezember einen niedrigeren Betrag zahlen sollt.
Die eine Woche im November könnte evtl. mit dem Dez. verrechnet werden. So machen es zumindest die städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Presse dazu:
Was mache ich, wenn Akelius die Miete nicht senkt?
In dem Fall könnt ihr euch an das Bezirksamt wenden oder gleich Klage beim Amtsgericht gegen Akelius auf Mietsenkung gemäß Mietendeckel einreichen.
Rechenbeispiel für Absenkung
aus Infoschrift zum Mietendeckel der Berliner Mietergemeinschaft: https://www.bmgev.de/fileadmin/user_upload/Mietendeckel.pdf
Vermietet ist eine Wohnung in einfacher Wohnlage in einem Gebäude, in dem sich 10 Mietwohnungen befinden. Erstmalig bezugsfertig war die Wohnung bis 1918. Es befinden sich ein Bad und eine Sammelheizung in der Wohnung. Der Energieverbrauchs- kennwert liegt bei unter 120 kWh/ (m2 a). Weitere Merkmale liegen nicht vor. Gezahlt wird eine Miete von derzeit 8,39 Euro/qm.
Ergebnis: Die zulässige Miete liegt bei 6,17 Euro/qm. Bei mehr als 7,40 Euro/qm ist die Miete im Sinne des Gesetzes überhöht und damit verboten. Mieter/innen können eine Absenkung auf 7,40 Euro/qm ab dem 23. November 2020 verlangen.
Würde der/die Mieter/in in dem Beispiel nicht 8,39 Euro/qm, sondern 6,50 Euro/qm Ausgangsmiete zahlen, läge die Miete zwar über der Tabellenmiete, wäre aber noch nicht über- höht. Eine Absenkung wäre danach nicht möglich.
Infos zum Mietendeckel
– von der Senatsverwaltung: https://mietendeckel.berlin.de/faq/
– vom Berliner Mieterverein: https://www.berliner-mieterverein.de/mietendeckel/die-regeln-des-mietendeckel-gesetzes-und-tipps-zur-anwendung.htm#4-Senkung-ueberhoehter-Mieten
– von der Berliner Mietergemeinschaft: https://www.bmgev.de/politik/mietendeckel/
*** English version (sample letter to Akelius demanding rent reduction below) ***
Rent Cap
Two lawsuits by the conservative (CDU) and the liberal (FDP) party against the Berlin rent cap have failed. The Bundesverfassungsgericht (Federal Constitutional Court) is not expected to make a landmark ruling until around mid 2021. Thus the rent cap will remain in force at least until then.
Press:
https://taz.de/Mietendeckel-wackelt-nicht/!5724688/
https://www.neues-deutschland.de/artikel/1143489.klage-gegen-mietendeckel-auf-eis.html
Rent reductions
On November 23rd 2020, the 2nd phase of the Berlin rent cover begins. From this date on, no apartment rent may exceed the maximum rent allowed by the rent cap by more than 20%. In the case of Akelius, all apartments with rentals starting between 2012 and the beginning of 2020 will probably be affected. Approximately 50% of all apartments should be affected, so that every second tenant could benefit from the rent reduction.
How do I know if I am entitled to a rent reduction?
In spring Akelius wrote to all tenants and informed them about the maximum rent allowed by Rent Cap. In order to be entitled to a reduction of your current rent, your current rent must be at least 20% above this maximum rent. In addition, there may be surcharges for special equipment and residential area. For the time being, the street index of the Berliner Mietspiegel 2019 can be used for the classification of residential areas.
To be on the safe side, you have to add up the maximum surcharges and if your current rent is even higher, you are entitled to a reduction. Since the Akelius rents are so exorbitantly high, probably all tenants with rentals starting from 2012 till beginning of 2020 are entitled to a reduction.
Or you can use the multilingual rent cap calculator of the „Berliner Mieterverein“ (Berlin tenants‘ association).
What is the way to lower the rent?
According to the rent cap law, the landlord, i.e. Akelius, is obliged to lower the overcharged rents on his own initiative. Otherwise Akelius risks a high fine. Experience shows that Akelius avoids fines and will probably write to all affected tenants in the course of November.
How should I act as a tenant?
There is no golden way yet. The tenants‘ associations advise to write to the landlord and demand the reduction of the rent according to the Rent Cap.
Here is a sample letter:
„Sehr geehrte Damen und Herren bei Akelius,
laut Mietendeckelgesetz müssen Sie als Vermieter von sich aus überhöhte Mieten ab dem 23.11.2020 absenken. Ich fordere Sie hiermit auf, dieser Verpflichtung nachzukommen und meine Miete auf die maximal erlaubte Höchstmiete abzusenken. Ich weise Sie freundlich darauf hin, dass Sie andernfalls hohe Bußgelder riskieren. Bitte erstatten Sie mir die zuviel gezahlte Miete für die Woche vom 23.11. bis 30.11.2020 zurück auf mein Konto oder verrechnen Sie den Übertrag mit meiner Dezembermiete. Ich bitte um schriftliche Bestätigung und Aufschlüsselung der neuen Miethöhe.
Mit freundlichen Grüßen, [your name]“
(English Translation: Dear ladies and gentlemen of Akelius,
according to the Rent Cap law, you as a landlord have to lower overcharged rents from November 23rd, 2020. I hereby request you to comply with this obligation and reduce my rent to the maximum permitted rent. I would like to point out that otherwise you risk high fines. Please refund the overpaid rent for the week from November 23rd to November 30th, 2020 back to my account or offset the amount carried forward against my December rent. I ask for written confirmation and specification of the new rent amount.
With kind regards, [your name])
If you are completely sure by how much you can reduce the rent, you can also write to Akelius and inform them that you will reduce the rent to the calculated maximum rent of (xxx) according to the Rent Cap law. However, it is very much recommended that you ask for a written agreement. Attention: Lowering the rent yourself bears high risk, because you might have miscalculated. Akelius is obliged by law to lower the rent. The safe alternative to lowering the rent yourself without an agreement is to contact the Bezirksamt (see below).
What will happen to my reduction claim for the one week in November from 23rd to 30th November 2020?
We recommend to pay the old rent for November and to wait and see if Akelius sends you a notice in which they tell you that you should pay a lower amount from December on.
The one week in November could possibly be offset against December. At least that’s what the municipal housing associations do. Press about it:
What do I do if Akelius does not lower the rent?
In this case you can contact the Bezirksamt (district office) or file a complaint against Akelius at the local Amtsgericht (district court) in order to reduce the rent according to the Rent Cap.
Calculation example for rent reduction
from brochure on the Rent Cap issued by the Berliner Mietergemeinschaft (Berlin tenants‘ community): https://www.bmgev.de/fileadmin/user_upload/Mietendeckel.pdf
Rented is an apartment in a simple residential area in a building in which there are 10 rental apartments. The apartment was ready for occupancy for the first time by 1918. There is a bathroom and a collective heating in the apartment. The energy consumption characteristic value is less than 120 kWh/(sqm*a). There are no further special features. A rent of currently 8.39 Euro/sqm is paid.
Result: The permissible rent is 6.17 Euro/sqm. If the rent exceeds 7.40 Euro/sqm, it is excessive in the sense of the law and therefore illegal. Tenants can demand a reduction to 7.40 Euro/sqm from 23rd November 2020.
If the tenant in the example would currently not pay 8.39 Euro/sqm, but 6.50 Euro/sqm, the rent would be above the maximum according to the Rent Cap table, but would not yet be excessive. A lowering would not be possible in this case.
Information about the rent cap
– in English from the Berliner Mieterverein (Berlin Tenants‘ Association): https://www.berliner-mieterverein.de/mietendeckel/the-berlin-rent-cap.htm
– in German from the Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Berlin administration for habitation): https://mietendeckel.berlin.de/faq/
– in German from the Berliner Mietergemeinschaft (Berlin tenants‘ community): https://www.bmgev.de/politik/mietendeckel/