Missachtung der Menschenrechte durch Akelius stoppen – Menschenrecht auf Wohnen durchsetzen

Akelius-Mieter*innenvernetzung in Hamburg und Berlin, 10. Dezember 2020, Internationaler Tag der Menschenrechte

Gemeinsame Stellungnahme zur Antwort der Bundesregierung auf das Schreiben der damaligen UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen, Leilani Farha, bezüglich der Missachtung der Menschenrechte durch Akelius.

Kontext und Vorgeschichte

Im April 2020 übermittelte die damalige UN-Sonderbeauftragte für das Recht auf angemessenes Wohnen, Leilani Farha, ein offizielles Schreiben an die Bundesrepublik Deutschland. In diesem Schreiben wies sie nach, dass das Geschäftsmodell von Akelius systematisch die Menschenrechte missachtet. Und nicht nur das Geschäftsmodell von Akelius, sondern ebenso aller großen Wohnungskonzerne, die mit dem gleichen Modell arbeiten, so zum Beispiel Blackstone oder Heimstaden. 

Dokumente

Farha verschickte insgesamt vier Schreiben: Eins an Akelius (die Antwort steht noch aus), und jeweils eins an die Regierungen von Großbritannien, Kanada und Deutschland. In ihrem Schreiben an Deutschland legt Farha die Problematik, für die stellvertretend Akelius steht, auf gut verständliche Weise offen. Das Geschäftsmodell von Akelius missachtet das Recht auf Wohnen und weitere Basisrechte, die in der Erklärung der Menschenrechte der Vereinten Nationen verbindlich definiert sind. Akelius missachtet Menschenrechte, weil der Konzern mit seinem Geschäft nachweislich zur Gentrifizierung unserer Kieze beiträgt, durch teilweise rabiate Modernisierungen die Bewohnbarkeit der Mietwohnungen stark beeinträchtigt und Mieter*innen verdrängt – zum Beispiel durch Baulärm, Schutt und Staubbelastung, längere Abstellung von Wasser und Heizung usw. 
Rabiate Modernisierungen, heftige Mieterhöhungen, Kündigungen und Zwangsräumungen, und schließlich die systematische Verschiebung von bezahlbarem Wohnraum ins Hochpreissegment tragen maßgeblich zur Gentrifizierung bei. Menschen werden aus ihren Kiezen verdrängt, Wohnungslosigkeit und Obdachlosigkeit steigen. Akelius ist dafür mitverantwortlich. Wir haben in einem internationalen Statement gemeinsam mit Akelius-Mieter*innen aus mehreren Städten unsere  Position gegenüber Akelius deutlich gemacht (zur Zeit nur archiviert verfügbar: https://web.archive.org/web/20201101111624/https://akelius-vernetzung.de/2020/06/29/internationale-gemeinsame-erklaerung-von-akelius-mieterinnen/
In ihrem Schreiben an die Bundesregierung bittet Leilani Farha um eine Auflistung, welche Maßnahmen die Bundesregierung ergriffen hat, um:1. das Recht auf Wohnen von uns Mieter*innen gegen das destruktive Geschäftsmodell und die destruktive Geschäftspraxis von Akelius zu schützen und durchzusetzen. 2. um die zunehmende Finanzialisierung des Wohnungsmarkts – vorangetrieben durch Konzerne wie Akelius – zu regulieren. 
Welche Maßnahmen wurden bereits ergriffen? Welche Maßnahmen sind geplant? Ist sich die Bundesregierung der Problematik einer zunehmenden Finanzialisierung des Wohnungsmarkts überhaupt bewusst? 

Antwort der Bundesregierung

Das Antwortschreiben der Bundesregierung ist auf den 6.10.2020 datiert. Es umfasst ohne Vorsatzblatt lediglich zwei Seiten. Aufgelistet sind darin nur allgemeine Punkte. Sie geht mit keinem Wort ein auf die Missachtung der Menschenrechte durch das Geschäftsmodell von Akelius, Blackstone, Heimstaden und Co. Die Finanzialisierung des Wohnungsmarkts mit ihren katastrophalen Folgen, für die Akelius steht, werden mit keinem Wort erwähnt.
Der größte Teil ist gefüllt mit einem Zitat aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§555d, Duldung von Modernisierungsmaßnahmen) sowie einer paragraphengenauen Beschreibung der Anpassung der Modernisierungsumlage (§559 BGB) durch das „Mietrechtsanpassungsgesetz“, das am 1.1.2019 in Kraft trat. Die Belege Farhas zu der menschenrechtswidrigen Geschäftspraxis von Akelius ignorierend, schließt dieser Teil mit dem Satz: „Der Bundesregierung wurden seitdem keine Fälle von missbräuchlicher Modernisierung von Wohngebäuden bekannt gemacht.“ (Original: „The Federal Government has not been made aware of any cases of the abusive modernisation of residential accomodation since then.“)
Zum Problem des akuten Mangels an bezahlbarem Wohnraum nennt die Bundesregierung in ihrer Antwort lediglich die Förderung von Neubau und Eigentumsbildung und stellt dabei den Wohngipfel 2018 als Riesenerfolg dar, obwohl sie zentrale Punkte des Gipfels noch gar nicht umgesetzt hat.

Problemfeld Verdrängung durch Modernisierungen

Das Geschäftsmodell von Akelius basiert auf zwei Arten der Modernisierung:1. Modernisierungen nach §555b-f BGB: Diese sind aus Sicht von uns Mieter*innen meist unnötig und nicht durch den Wunsch nach Verbesserung der Wohnverhältnisse motiviert, sondern durch den Wunsch nach Profitmaximierung.2. Luxusmodernisierungen, bei denen die Regelungen zur Begrenzung der Modernisierungsumlage gar nicht zur Anwendung kommen, da sie in entmieteten Wohnungen durchgeführt werden. Das bedeutet: Wenn ein*e Mieter*in aus einer bezahlbaren Wohnung auszieht, wird mit hohem Aufwand modernisiert. Aufgrund vorgeblich hoher Investitionen in die Modernisierung greift die Mietpreisbremse nicht. An die* nächste*n Mieter*in wird die Wohnung dann mit einem Aufschlag von 300-400 Prozent vermietet. Dadurch wird systematisch bezahlbarer Wohnraum ersatzlos ins Hochpreissegment verschoben. Akelius ist nicht das einzige Unternehmen, das so handelt. Nach ähnlichem Muster agieren auch andere globale Player wie Blackstone oder Heimstaden. Es geht also um ein systemisches Problem. Die Folgen: Zu hohe Mietkosten für uns Mieter*innen mit kleinen oder mittleren Einkommen, dadurch weniger soziale Teilhabe für breite Teile der Bevölkerung, Verdrängung, weil wir keine bezahlbare Wohnung mehr finden, schnell fortschreitende Gentrifizierung, mehr Wohnungslosigkeit, mehr Obdachlosigkeit. 

Problemfeld Finanzialisierung des Wohnungswesens

Wir bedauern die Weigerung der Bundesregierung, das im Schreiben der UN detailliert beschriebene Problem überhaupt als solches anzuerkennen. In der Antwort auf das Schreiben der UN rücken dadurch die Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum und die Durchsetzung des Rechts Menschenrechts auf Wohnen als Ziele der Wohnungspolitik in den Hintergrund.  Mit der Finanzialisierung des Wohnungswesens ist eine Entwicklung des Wohnungsmarkts beschrieben, in der gesteigerte kreditfinanzierte Investitionen durch große, oft börsennotierte Wohnungsunternehmen mit einer radikalen Fokussierung auf Profitmaximierung gekoppelt ist. Wohnungen werden von diesen Unternehmen lediglich als Instrument zur Verwertung von Kapital betrachtet. Dieser Verwertungsdruck führt dazu, dass gesetzliche Regularien nicht mit Blick auf die Ziele des Gesetzgebers ausgelegt werden, sondern mit Blick auf die Profitmaximierung. 
Die Bundesregierung erkennt als Problem an, dass in den Jahren vor 2019 „der Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in der Praxis stark zugenommen hatte“. Sie benennt nur nicht den Hauptgrund dafür: Dass große Unternehmen wie Akelius die Modernisierungsumlage systematisch nutzen, um allein renditeorientiert die Miete zu erhöhen. Die Modernisierungen, die Akelius durchführt, sind in keinster Weise nachhaltig, nicht ökologisch und schon gar nicht sozial. Sie verfehlen somit das gesetzlich festgelegte Nachhaltigkeitsziel.

Neubau als Lösung der Probleme?

Neubau ohne weitere Vorgaben bedeutet in Berlin derzeit überwiegend Neubau von Wohnungen mit hoher Miete und Eigentumswohnungen, die nur für einen geringen Teil der Bevölkerung überhaupt erschwinglich sind. Deshalb hilft auch das sogenannte „Baukindergeld“ nur einem speziellen Segment der Bevölkerung. Zusätzlich soll Bauland günstiger an private Investoren abgegeben werden. Das ist aber nicht hilfreich, sondern ein Fehler! Die Privatisierung von Grund und Boden heißt, dass der Staat alles aus der Hand gibt, anstatt die Entwicklung des Wohnungswesens nach sozialen und politischen Maßgaben nachhaltig zu gestalten.
Zur Lösung des eigentlichen Problems, dass viele Bestandsmieter*innen verdrängt werden, tragen die von der Bundesregierung genannten Maßnahmen nichts bei. Im Gegenteil: Wenn vorwiegend Eigentumswohnungen gebaut werden und parallel die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen massiv zunimmt – wo bleiben dann wir Mieter*innen?

Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Das auf dem Wohngipfel 2018 vereinbarte Umwandlungsverbot hängt noch immer im Entwurf fest, obwohl es längst verabschiedet sein könnte – und müsste. Denn die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nimmt zu. In Berlin hat Akelius jetzt begonnen, für zahlreiche Häuser Abgeschlossenheitsbescheinigungen zu beantragen – der erste Schritt bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen.
Auch für die mehr als 300 Wohnungen in der Anton-Saefkow-Siedlung, deren Mieter*innen seit bald zwei Jahren unter einer Großbaustelle leiden, hat Akelius nun Abgeschlossenheitsbescheinigungen eingeholt. Die Anton-Saefkow-Siedlung und der unwürdige Umgang von Akelius mit den Mieter*innen ist im UN-Bericht beschrieben als Nachweis dafür, dass Akelius mit seinem Geschäftsmodell und mit seiner Geschäftspraxis die Menschenrechte missachtet. 

Akelius und Steuern

Zum Problemfeld der Steuervermeidung schweigt sich die Bundesregierung ebenfalls aus.  Akelius und Co. nutzen alle Tricks, um Steuern zu sparen. Mit Share Deals wird die Grunderwebsteuer komplett vermieden und die Kommunen, die mit dem Geld nicht zuletzt Ausgaben für Soziales und Infrastruktur bestreiten, gehen leer aus.Die Firmenstruktur von Akelius ist darauf angelegt, Steuerzahlungen zu vermeiden. Und während auf Bundesebene der Entwurf zur Neuregelung von Share Deals weiter verzögert wird, hat Akelius sich auf die geplanten minimalen Änderungen längst eingerichtet. Die eingesparte Grunderwerbsteuer fließt durch das Akelius-Firmengeflecht über Zypern auf die Bahamas. Beide Länder sind klassische Steuer- und Geheimnisoasen.

Fazit

Die damalige UN-Sonderberichterstatterin für das  Recht auf Wohnen, Leilani Farha, hat in ihrem Schreiben Nachweise vorgelegt, dass Akelius in Deutschland und international die Menschenrechte missachtet. Darauf geht die Bundesregierung in ihrem Antwortschreiben mit keinem Wort ein. Und zwar buchstäblich: Das Wort „Menschenrechte“ kommt im Antwortschreiben überhaupt nicht vor. Ein fatales Zeichen im Kampf für die Achtung der Menschenrechte weltweit. Stattdessen liefert die Regierung lediglich zwei Seiten mit Allgemeinplätzen und Zitaten aus dem BGB.Das lässt leider nur einen Schluss zu:  Die deutsche Regierung hat kein Problem damit, dass Akelius die Menschenrechte missachtet. Wir Mieter*innen haben damit aber sehr wohl ein Problem. Akelius muss auf Bundes-, Länder- und kommunaler Ebene zur Einhaltung der Menschenrechte verpflichtet werden. Dafür müssen bestehende Eingriffsmöglichkeiten angewandt und weitergehende Regulierungen endlich umgesetzt werden, zum Beispiel für Share Deals und Umwandlungen. 

Missachtung der Menschenrechte durch Akelius stoppen – Menschenrecht auf Wohnen durchsetzen!

Forderungen

Für den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum und für einen starken Mieter*innenschutz in Hamburg, Berlin und überall!

  1. Ausnahmsloses und konsequentes Umwandlungsverbot von Mietshäusern in Eigentumswohnungen
  1. Eigenbedarfskündigungen verbieten
  1. Keine Mietpreissprünge durch Luxusmodernisierung
  1. Mietendeckel für Hamburg und bundesweit
  1. Instandhaltung der Akelius-Häuser muss konsequent durchgeführt und durchgesetzt werden
  1. Spekulativen Leerstand durch konsequente Anwendung des Wohnraumschutzgesetzes (Hamburg) und Zweckentfremdungsverbots (Berlin) beenden
  1. Keine Verkäufe an Akelius
  1. Konsequente Anwendung des preislimitierten Vorkaufsrechts wenn Akelius kaufen will
  1. Rekommunalisierung von Häusern durch preislimitiertes Vorkaufsrecht
  1. Rekommunalisierung von großen Beständen durch Vergesellschaftung 
  1. Keine Share Deals im Immobilienhandel
  1. Starker Mieter*innenschutz

Es gibt ein Menschenrecht auf Wohnen, und diese Daseinsvorsorge gehört in gesellschaftliche Hand, nicht in Privathand!

Mietendeckel? Läuft

Mit Musterbrief an Akelius um eine Mietsenkung zu fordern.

*** English version below (with sample letter to Akelius demanding rent reduction) ***

Mietendeckel

Zwei (Eil-)Klagen von CDU und FDP gegen den Berliner Mietendeckel sind gescheitert. Erst ca. Mitte 2021 wird mit einem Grundsatz-Urteil des Bundesverfassungsgerichts gerechnet. Somit gilt der Mietendeckel mindestens bis dahin.

Presse:

https://www.tagesspiegel.de/berlin/nur-karlsruhe-entscheidet-ueber-gesetz-50-000-euro-klage-gegen-mietendeckel-von-cdu-und-fdp-in-berlin-hinfaellig/26298316.html

https://taz.de/Mietendeckel-wackelt-nicht/!5724688/

https://www.neues-deutschland.de/artikel/1143489.klage-gegen-mietendeckel-auf-eis.html

Mietsenkungen

Am 23.11.20 beginnt die 2. Phase des Berliner Mietendeckels. Ab dem Zeitpunkt darf die Miete nicht mehr als 20% über der laut Mietendeckel erlaubten Höchstmiete liegen. Bei Akelius sind vermutlich alle Wohnungen davon betroffen, die zwischen 2012 und Anfang 2020 angemietet wurden. Das müssten ca. 50 % aller Wohnungen ausmachen, so dass jede*r zweite Mieter*in von der Mietsenkung profitieren könnte.

Woher weiß ich, ob ich Anspruch auf eine Mietsenkung habe?

Im Frühjahr hat Akelius alle Mieter*innen angeschrieben und die nach Mietendeckel zulässige Höchstmiete mitgeteilt. Um einen Anspruch auf Senkung eurer aktuellen Miete zu haben, muss euere aktuelle Miete mind. 20% über dieser zulässigen Höchstmiete liegen. Dazu kommen ggf. noch Aufschläge für besondere Ausstattung und Wohnlage. Für die Wohnlageneinstufung kann vorerst das Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2019 verwendet werden.

Um sicher zu gehen, müsst ihr also die max. Aufschläge aufrechnen und wenn eure aktuelle Miete noch darüber liegt, habt ihr einen Senkungsanspruch. Da die neuen Akelius-Mieten so exorbitant hoch sind, haben vermutlich alle Mieter*innen mit Mietverträgen ab 2012-Anfang 2020 einen Anspruch auf Senkung.

Oder ihr benutzt den Mietendeckel-Rechner des Berliner Mietervereins.

Wie wird die Miete gesenkt?

Laut Mietendeckelgesetz ist der Vermieter, also Akelius, verpflichtet von sich aus die überhöhten Mieten zu senken. Ansonsten riskiert Akelius ein hohes Bußgeld. Erfahrungsgemäß vermeidet Akelius Bußgelder und wird vermutlich im Laufe des Novembers alle betroffenen Mieter*innen anschreiben.

Wie soll ich mich als Mieter*in verhalten?

Es gibt noch keinen goldenen Weg. Die Mietervereine raten dazu, den Vermieter anzuschreiben und die Senkung der Miete nach Mietsendeckel einzufordern.

Hier ein Musterbrief:

„Sehr geehrte Damen und Herren bei Akelius,

laut Mietendeckelgesetz müssen Sie als Vermieter von sich aus überhöhte Mieten ab dem 23.11.2020 absenken. Ich fordere Sie hiermit auf, dieser Verpflichtung nachzukommen und meine Miete auf die maximal erlaubte Höchstmiete abzusenken. Ich weise Sie freundlich darauf hin, dass Sie andernfalls hohe Bußgelder riskieren. Bitte erstatten Sie mir die zuviel gezahlte Miete für die Woche vom 23.11. bis 30.11.2020 zurück auf mein Konto oder verrechnen Sie den Übertrag mit meiner Dezembermiete. Ich bitte um schriftliche Bestätigung und Aufschlüsselung der neuen Miethöhe.

Mit freundlichen Grüßen,

(Name)“

Wenn ihr euch ganz sicher seid, um wieviel ihr die Miete senken könnt, könnt ihr auch Akelius anschreiben und informieren, dass ihr entsprechend dem Mietendeckelgesetz die Miete auf die errechnete Höchstmiete von (xxx) absenkt. Zu empfehlen ist aber, dass ihr eine schriftliche Zustimmung erbittet. Achtung: Die Miete selber zu senken, ist nicht unriskant, denn ihr könntet euch verrechnet haben.

Was wird aus meinem Senkungsanspruch für die einen Woche im November vom 23. bis 30.11.2020?

Wir empfehlen, die November Miete erstmal noch in der alten Höhe zu zahlen und abzuwarten, ob euch Akelius einen Bescheid schickt, in dem sie euch mitteilen, dass ihr ab Dezember einen niedrigeren Betrag zahlen sollt.

Die eine Woche im November könnte evtl. mit dem Dez. verrechnet werden. So machen es zumindest die städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Presse dazu:

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/fuer-zehntausende-haushalte-wird-miete-ab-november-gesenkt-li.113823?lid=true

Was mache ich, wenn Akelius die Miete nicht senkt?

In dem Fall könnt ihr euch an das Bezirksamt wenden oder gleich Klage beim Amtsgericht gegen Akelius auf Mietsenkung gemäß Mietendeckel einreichen.

Rechenbeispiel für Absenkung

aus Infoschrift zum Mietendeckel der Berliner Mietergemeinschaft: https://www.bmgev.de/fileadmin/user_upload/Mietendeckel.pdf

Vermietet ist eine Wohnung in einfacher Wohnlage in einem Gebäude, in dem sich 10 Mietwohnungen befinden. Erstmalig bezugsfertig war die Wohnung bis 1918. Es befinden sich ein Bad und eine Sammelheizung in der Wohnung. Der Energieverbrauchs- kennwert liegt bei unter 120 kWh/ (m2 a). Weitere Merkmale liegen nicht vor. Gezahlt wird eine Miete von derzeit 8,39 Euro/qm.

Ergebnis: Die zulässige Miete liegt bei 6,17 Euro/qm. Bei mehr als 7,40 Euro/qm ist die Miete im Sinne des Gesetzes überhöht und damit verboten. Mieter/innen können eine Absenkung auf 7,40 Euro/qm ab dem 23. November 2020 verlangen.

Würde der/die Mieter/in in dem Beispiel nicht 8,39 Euro/qm, sondern 6,50 Euro/qm Ausgangsmiete zahlen, läge die Miete zwar über der Tabellenmiete, wäre aber noch nicht über- höht. Eine Absenkung wäre danach nicht möglich.

Infos zum Mietendeckel

– von der Senatsverwaltung: https://mietendeckel.berlin.de/faq/

– vom Berliner Mieterverein: https://www.berliner-mieterverein.de/mietendeckel/die-regeln-des-mietendeckel-gesetzes-und-tipps-zur-anwendung.htm#4-Senkung-ueberhoehter-Mieten

– von der Berliner Mietergemeinschaft: https://www.bmgev.de/politik/mietendeckel/



*** English version (sample letter to Akelius demanding rent reduction below) ***

Rent Cap

Two lawsuits by the conservative (CDU) and the liberal (FDP) party against the Berlin rent cap have failed. The Bundesverfassungsgericht (Federal Constitutional Court) is not expected to make a landmark ruling until around mid 2021. Thus the rent cap will remain in force at least until then.

Press:

https://www.tagesspiegel.de/berlin/nur-karlsruhe-entscheidet-ueber-gesetz-50-000-euro-klage-gegen-mietendeckel-von-cdu-und-fdp-in-berlin-hinfaellig/26298316.html

https://taz.de/Mietendeckel-wackelt-nicht/!5724688/

https://www.neues-deutschland.de/artikel/1143489.klage-gegen-mietendeckel-auf-eis.html

Rent reductions

On November 23rd 2020, the 2nd phase of the Berlin rent cover begins. From this date on, no apartment rent may exceed the maximum rent allowed by the rent cap by more than 20%. In the case of Akelius, all apartments with rentals starting between 2012 and the beginning of 2020 will probably be affected. Approximately 50% of all apartments should be affected, so that every second tenant could benefit from the rent reduction.

How do I know if I am entitled to a rent reduction?

In spring Akelius wrote to all tenants and informed them about the maximum rent allowed by Rent Cap. In order to be entitled to a reduction of your current rent, your current rent must be at least 20% above this maximum rent. In addition, there may be surcharges for special equipment and residential area. For the time being, the street index of the Berliner Mietspiegel 2019 can be used for the classification of residential areas.

To be on the safe side, you have to add up the maximum surcharges and if your current rent is even higher, you are entitled to a reduction. Since the Akelius rents are so exorbitantly high, probably all tenants with rentals starting from 2012 till beginning of 2020 are entitled to a reduction.

Or you can use the multilingual rent cap calculator of the „Berliner Mieterverein“ (Berlin tenants‘ association).

What is the way to lower the rent?

According to the rent cap law, the landlord, i.e. Akelius, is obliged to lower the overcharged rents on his own initiative. Otherwise Akelius risks a high fine. Experience shows that Akelius avoids fines and will probably write to all affected tenants in the course of November.

How should I act as a tenant?

There is no golden way yet. The tenants‘ associations advise to write to the landlord and demand the reduction of the rent according to the Rent Cap.

Here is a sample letter:

„Sehr geehrte Damen und Herren bei Akelius,

laut Mietendeckelgesetz müssen Sie als Vermieter von sich aus überhöhte Mieten ab dem 23.11.2020 absenken. Ich fordere Sie hiermit auf, dieser Verpflichtung nachzukommen und meine Miete auf die maximal erlaubte Höchstmiete abzusenken. Ich weise Sie freundlich darauf hin, dass Sie andernfalls hohe Bußgelder riskieren. Bitte erstatten Sie mir die zuviel gezahlte Miete für die Woche vom 23.11. bis 30.11.2020 zurück auf mein Konto oder verrechnen Sie den Übertrag mit meiner Dezembermiete. Ich bitte um schriftliche Bestätigung und Aufschlüsselung der neuen Miethöhe.

Mit freundlichen Grüßen, [your name]“

(English Translation: Dear ladies and gentlemen of Akelius,

according to the Rent Cap law, you as a landlord have to lower overcharged rents from November 23rd, 2020. I hereby request you to comply with this obligation and reduce my rent to the maximum permitted rent. I would like to point out that otherwise you risk high fines. Please refund the overpaid rent for the week from November 23rd to November 30th, 2020 back to my account or offset the amount carried forward against my December rent. I ask for written confirmation and specification of the new rent amount.

With kind regards, [your name])

If you are completely sure by how much you can reduce the rent, you can also write to Akelius and inform them that you will reduce the rent to the calculated maximum rent of (xxx) according to the Rent Cap law. However, it is very much recommended that you ask for a written agreement. Attention: Lowering the rent yourself bears high risk, because you might have miscalculated. Akelius is obliged by law to lower the rent. The safe alternative to lowering the rent yourself without an agreement is to contact the Bezirksamt (see below).

What will happen to my reduction claim for the one week in November from 23rd to 30th November 2020?

We recommend to pay the old rent for November and to wait and see if Akelius sends you a notice in which they tell you that you should pay a lower amount from December on.

The one week in November could possibly be offset against December. At least that’s what the municipal housing associations do. Press about it:

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/fuer-zehntausende-haushalte-wird-miete-ab-november-gesenkt-li.113823?lid=true

What do I do if Akelius does not lower the rent?

In this case you can contact the Bezirksamt (district office) or file a complaint against Akelius at the local Amtsgericht (district court) in order to reduce the rent according to the Rent Cap.

Calculation example for rent reduction

from brochure on the Rent Cap issued by the Berliner Mietergemeinschaft (Berlin tenants‘ community): https://www.bmgev.de/fileadmin/user_upload/Mietendeckel.pdf

Rented is an apartment in a simple residential area in a building in which there are 10 rental apartments. The apartment was ready for occupancy for the first time by 1918. There is a bathroom and a collective heating in the apartment. The energy consumption characteristic value is less than 120 kWh/(sqm*a). There are no further special features. A rent of currently 8.39 Euro/sqm is paid.

Result: The permissible rent is 6.17 Euro/sqm. If the rent exceeds 7.40 Euro/sqm, it is excessive in the sense of the law and therefore illegal. Tenants can demand a reduction to 7.40 Euro/sqm from 23rd November 2020.

If the tenant in the example would currently not pay 8.39 Euro/sqm, but 6.50 Euro/sqm, the rent would be above the maximum according to the Rent Cap table, but would not yet be excessive. A lowering would not be possible in this case.

Information about the rent cap

– in English from the Berliner Mieterverein (Berlin Tenants‘ Association): https://www.berliner-mieterverein.de/mietendeckel/the-berlin-rent-cap.htm

– in German from the Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Berlin administration for habitation): https://mietendeckel.berlin.de/faq/

– in German from the Berliner Mietergemeinschaft (Berlin tenants‘ community): https://www.bmgev.de/politik/mietendeckel/

UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen wirft Akelius Menschenrechtsverletzungen vor

[05.05.2020] Pressemitteilung

english version available

Die UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen, Leilani Farha, hat am 29. April 2020 in einer Presseerklärung schwerwiegende Vorwürfe gegen Akelius erhoben. Das Geschäftsmodell von Akelius tritt die Menschenrechte mit Füßen und führt zu einer systematischen Verringerung von Wohnraum, der bezahlbar, zuverlässig verfügbar und sicher ist, so die UN-Sonderberichterstatterin. In mehreren umfangreichen Fällen hat die geschäftliche Praxis von Akelius dazu geführt, dass Mieter*innen monatelang auf Großbaustellen leben und zum Teil wochenlang ohne Heizungs- und Wasserversorgung auskommen mussten – und immer noch müssen.

Aus der Presseerklärung der UN:

„Farha said she had heard of many cases where Akelius utilises an aggressive business model which wreaks havoc with people’s lives and has told the company its operations in the UK, Canada and Germany are inconsistent with international human rights law on the right to adequate housing. […] “Although it does a lot for charity, Akelius’s business model is trampling on the human rights of its tenants, decreasing housing habitability, affordability and security of tenure,” Farha said.“

Der Berliner Wohnungsbestand von Akelius macht derzeit rund ein Drittel des Gesamtbestands des Unternehmens aus. Der Konzern besitzt weltweit rund 45.000 Wohnungen, mehr als 14.000 davon in Berlin mit einem Wert von rund 3,3 Milliarden Euro. Berlin ist dadurch mit Abstand der wichtigste Standort für den Konzern. Wir halten es für einen Skandal, dass ein internationales Unternehmen, das in Berlin in dieser Weise engagiert ist, mit seinem Geschäftsmodell „die Menschenrechte mit Füßen tritt“ (Leilani Farha, UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen).

Farha fordert Akelius in ihrer Erklärung abschließend auf, die nötigen Geschäftsprozesse für eine „human rights due diligence“ einzurichten.

Neben Akelius sehen wir hier außerdem die Verbände der Immobilienunternehmen, die Mieter*innenverbände, die Aufsichtsbehörden und die Politik in der Pflicht. Internationale Unternehmen, die einen maßgeblichen Teil ihres Geschäfts in Deutschland und Europa abwickeln, müssen in einer Form kontrolliert und reguliert werden, dass ein solches Geschäftsmodell und eine solche geschäftliche Praxis a) erkannt und b) unterbunden werden.

Ein Aufruf an Akelius, eine due diligence zur Einhaltung der Menschenrechte einzurichten, reicht allein nicht aus. Die Menschenrechte sind ein so grundlegender Bestandteil unserer gesellschaftlichen Ordnung, dass ihre Einhaltung nicht einem Unternehmen überlassen werden kann, dessen Geschäftsmodell „die Menschenrechte mit Füßen tritt“. Es braucht daher weitgehende gesellschaftliche Kontrollmechanismen, die sicherstellen, dass der Umgang mit Wohnraum nicht zur radikalen Profitmaximierung missbraucht wird. Im Gegenteil brauchen wir einen Umgang mit Wohnraum, der auf das Wohl aller gerichtet ist. Wohnen ist keine Ware. Wohnen ist ein Menschenrecht. Ein Konzern wie Akelius, dessen Geschäftsmodell Menschenrechte verletzt, zeigt damit, dass es nicht mit der ausreichenden Verantwortung gegenüber den Mieter*innen und gegenüber der Gesellschaft handelt. Aus gesellschaftlicher Sicht ist damit die Berechtigung, mit Wohnraum zu wirtschaften, verwirkt.

Im Gegenzug wird es zur Pflicht für alle gesellschaftlichen Akteure, den Wohnungsbestand vor dem Zugriff dieses Konzerns zu schützen. Der Mietendeckel ist hier ein erster wichtiger Schritt, der im Nachgang der Coronakrise bald Schule machen dürfte. Er ist allerdings bisher keine dauerhafte Lösung. Wohnungen können und dürfen aber nicht dauerhaft in der Hand rücksichtsloser Unternehmen wie Akelius bleiben. Um die Einhaltung der Menschenrechte zu garantieren und eine soziale und nachhaltige Wohnungswirtschaft aufzubauen, müssen die Bestände mittelfristig in Gemeineigentum überführt und durch die Mieter*innen selbst kontrolliert werden. Akelius & Co. enteignen.

Presseerklärung der UN: https://www.ohchr.org/en/NewsEvents/Pages/DisplayNews.aspx?NewsID=25845&LangID=E

Reaktionen der internationalen Presse

(nach Erscheinen sortiert, neue Artikel oben)

Bericht des kanadischen Fernsehsenders CBC über Akelius in Toronto und die Missachtung der Menschenrechte durch den Konzern

Die Liste mit den Reaktionen der internationalen Presse wird laufend aktualisiert. Sagt uns Bescheid wenn ihr einen Artikel seht, der noch nicht in der Liste auftaucht!

Einladung zur Vollversammlung

13. Mieter*innen Vollversammlung

Sonntag, 22. März 2020, 14 – 16 Uhr
Achtung, diesmal in Moabit!
Im Stadtschloss Moabit, Rostocker Str. 32

Themen:

Austausch von Erfahrungen und Informationen
→ Vorbereitung: Teilnahme an Mietenwahnsinn-Demo, 28.03.2020
→ Info: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Eigentumswohnungen
→ Info und Bildung einer Arbeitsgruppe: Mietendeckel
→ evtl. mit individueller Beratung durch Mietrechtsanwält*in

Kommt vorbei, informiert euch, entscheidet mit und bringt euch ein! Widerstand lohnt sich! Berichte dazu auf der Versammlung.

Im Anschluss (16:00 bis 17:00): Basteln von Schildern
„Stopp Akelius“ für die Mietenwahnsinn-Demo

We will provide translation into english and french. Please send us a note if you need translation to another language.