Wohnraum ist keine Ware! Akelius, Deutsche Wohnen & Co. enteignen!

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Redebeitrag der Vernetzung der Akelius-Mieter*innen Berlin auf der Kundgebung „Wohnraum ist keine Ware“ am 27.02.2021 vor der Reichenberger Straße 114, Kreuzberg

Die Vernetzung der Akelius-Mieter:innen grüßt diese Kundgebung und ganz besonders die Akelius-Mieter:innen dieses Stadtteils.

Allein zwischen Hochbahn, Kotti, Kanal und Görli hat sich Akelius in den letzten Jahren neun Häuser unter den Nagel gerissen. In der Reichenberger sind das die Nummern: 52, 72a, 114 und 153. In der Forster die 49 und 52. Und dann noch die Wiener 31, Lausitzer 8 und Liegnitzer 37. Für mindestens sieben der neun Häuser hat die Umwandlung in Eigentumswohnungen bereits begonnen. Wo das hinführt ist klar: In Berliner Innenstadtlage verlangt Akelius für Eigentumswohnungen Preise von reichlich 8.000 bis über 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Kein Wunder, dass wir Mieter:innen dem Treiben von Akelius nicht tatenlos zusehen. Nein, wir organisieren uns, recherchieren und skandalisieren. Mit Erfolg: die UN hat im Geschäftsgebaren von Akelius Menschenrechtsverstöße nachgewiesen und Korrekturen eingefordert. Die dubiose Share Deal-Praxis von Akelius liegt zur Prüfung bei der Steuerbehörde. Und nicht zufällig ist Akelius in der Diskussion um den Mietendeckel oft als das Negativbeispiel zitiert worden, das einen Mietendeckel notwendig macht.

Für Akelius ist der Mietendeckel ein Problem. Das Geschäftsmodell funktioniert nicht mehr. Allein in 2020 sanken bei Akelius wegen des Mietedeckels die Mieteinnahmen um 23 Millionen Euro. Da Akelius schon knapp die Hälfte aller Berliner Wohnungen luxusmodernisiert und ins Hochpreissegment verschoben hat, konnte mit der 2. Stufe des Mietendeckels in fast jeder zweiten Wohnung die Miete gesenkt werden. Ein großer Erfolg für uns Mieter:innen. Dementsprechend bekämpft Akelius den Mietendeckel mit befristeten Verträgen, Schattenmieten und Klauseln zur vollständigen Nachzahlung innerhalb von 14 Tagen, sollte er kippen. Wir sind da dran. Recherchieren, beraten betroffene Mieter*innen und skandalisieren.

Doch der Erfolg ist auch noch grundsätzlicher: Akelius hat sein Geschäftsmodell umgestellt. Begonnene Luxusmodernisierungen laufen aus, neue werden nicht begonnen. Altbau und Metropolen werden insgesamt unattraktiver. Stattdessen plant Akelius nur noch den Kauf von Neubau und der Expansionskurs geht klar ins Umland und nach Kanada. In den Städten selbst baut Akelius seinen Bestand ab, durch Paketverkauf und den Verkauf von Eigentumswohnungen. Auch in Berlin. Zugegeben, der Verkauf von Eigentumswohnungen ist ein Problem. Auch die Expansion ins Umland und nach Nordamerika. Der Rückzug von Akelius aus den Metropolen und das Ende der sinnlosen Luxusmodernisierungen ist aber ein Gewinn. Aktuelle Zahlen belegen, dass Akelius schwächelt. Anstatt 3,4 % Wertzuwachs wie noch in 2019, konnte Akelius in 2020 nur 0,3 % Wertzuwachs verzeichnen.

Es kommt jetzt darauf an, Mieter:innen im Umland und in Nordamerika zu warnen und den dortigen Einkauf von Akelius zu verhindern. Zu diesem Zweck bauen wir aktuell unsere Kontakte dorthin aus. Und hier in Berlin kommt es darauf an, den Mietendeckel zu halten und zu entfristen. Sehr wichtig ist auch ein ausnahmsloses Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und der Stopp ihres Verkaufs. Und es kommt darauf an, die Enteignung von Akelius, Deutsche Wohnen & Co. voranzubringen.

Wohnen ist Menschenrecht. Es gibt kein Recht auf Profit. Die gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse sind kein Naturgesetz. Grund und Boden sind Naturgüter und gehören allen Lebewesen dieser Erde gleichermaßen. Und unsere Häuser haben wir mit unserer Miete schon längst abgezahlt, mehrfach sogar. Nicht zuletzt auch deshalb fordern wir: Enteignung – Vergesellschaftung – Selbstverwaltung, jetzt!


English version

Housing is not a commodity! Expropriate Akelius, Deutsche Wohnen & Co.!

Speech of the Akelius tenants‘ network Berlin at the rally „Wohnraum ist keine Ware“ (Housing is not a commodity) on Feb. 27, 2021 in front of 114 Reichenberger Straße, Kreuzberg

The network of Akelius tenants greets this rally and especially the Akelius tenants of this neighborhood.

In recent years Akelius has bought nine houses between Hochbahn, Kotti, Kanal and Görli alone. In Reichenberger Str., this concerns the numbers 52, 72a, 114 and 153; in Forster Str., the numbers 49 and 52; and also 31 Wiener Str., 8 Lausitzer Str. and 37 Liegnitzer Str. For at least seven of the nine houses, the conversion into privately owned apartments has already begun. Where this is going is clear: in Berlin’s inner city, Akelius is asking prices for apartments of between 8,000 and over 10,000 euros per square metre.

It’s no wonder that we tenants don’t just stand by and watch Akelius do its business. No, we organise ourselves, investigate and raise our voice. And we are successful: the UN has proven human rights violations in Akelius‘ business practices and demanded corrections. Akelius‘ dubious share deal practices are under investigation by the tax authorities. It is no coincidence that Akelius is often cited as a negative example that makes a rent cap necessary.

For Akelius, the rent cap is a problem. Their business model no longer works. In 2020 alone, Akelius‘ rental income fell by 23 million euros because of the rent cap. Since Akelius has already modernised almost half of all flats in Berlin and moved them into the high-price segment, the second stage of the rent cap has reduced the rent in almost every second flat. This is a great success for us tenants. In response, Akelius is fighting the rent cap with fixed-term contracts, shadow rents and clauses for full back-payments within 14 days if it is overturned.

We are researching, advising affected tenants and making a scandal. But the success is even more fundamental: Akelius has changed its business model. Luxury refurbishments already in process are being stopped, new ones are not being started. Old buildings and large cities are becoming less attractive overall. Instead, Akelius is only planning to buy new buildings and their expansion is clearly focused on surrounding areas and Canada. In the cities themselves, Akelius is reducing its portfolio, through package sales and the sale of condominium. Also in Berlin. Still, the sale of apartments is a problem. So is the expansion into the surrounding areas and North America. But the withdrawal of Akelius from cities and the end of senseless luxury modernisations is a gain. Current figures show that Akelius is weakening. Instead of 3.4% value growth as it did in 2019, Akelius only managed 0.3% value growth in 2020.

It is now important to warn tenants in the surrounding areas and in North America, and to prevent Akelius from buying there. To this end, we are currently expanding our contacts there. And here in Berlin it is important to keep the rent cap and make it permanent. It is also very important to ban the conversion of rented flats into private ownership without exception. And it is important to advance the expropriation of Akelius, Deutsche Wohnen & Co.

Housing is a human right. There is no right to profit. The current ownership structure is not a law of nature. Land and property are natural goods and belong equally to all living beings on this earth. And we have long since paid off our houses with our rent, several times over in fact. This is one of the reasons why we demand Expropriation – socialisation – self-management, now!

Akelius enteignen! Entschädigungslos, bedingungslos, konsequent, sofort!

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Redebeitrag der Vernetzung der Akelius-Mieter:innen auf der Auftaktkundgebung zum Start der 2. Sammelphase der Kampagne „Deutsche Wohnen & Co. enteignen!“ in Neukölln am 27.2.2021

Mit großer Zuverlässigkeit kommt in Gesprächen unter Akelius-Mieter:innen immer wieder die Frage auf: Wie werden wir die bloß wieder los? Gemeint ist jedes Mal Akelius. Niemand ist freiwillig Mieter:in bei Akelius. Entweder hat Akelius das Haus gekauft, als man schon drin wohnte. Oder man hat aus der Not heraus einen Mietvertrag bei Akelius unterschrieben, darauf hoffend, mit Hilfe der Mietpreisbremse die Miete gleich nach Einzug senken zu können oder dass der Mietendeckel hält und verlängert wird.

Wenn ein Immobilienkonzern in Berlin für all das steht, was auf dem Wohnungsmark schief läuft, dann ist es Akelius. Das ganze Sortiment ist dabei: umfangreiche Steuervermeidung, uferlose Mietpreistreiberei, sinnlose Luxusmodernisierung, großflächige Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung, Verkauf zu Höchstpreisen, erbarmungslose Kündigung mit brutaler Zwangsräumung und zu guter Letzt noch regelmäßige Dividendenausschüttung. Gesetze werden von Akelius standardmäßig und akrobatisch zu Ungunsten von uns Mieter:innen und zu Gunsten von Anleger:innen gedehnt, gestreckt und gestaucht, wie es gerade passt.

Dass Akelius all das machen kann, liegt an Gesetzen mit mehr Ausnahmeregelungen als echtem Mieter:innenschutz. Wir könnten jetzt hier nochmal eine Nachregelung fordern und dort eine Verschärfung. Oder wir können fordern, dass Akelius & Co. enteignet wird, radikal, konsequent und dauerhaft. Dann wäre endlich mal Ruhe im Karton. Die Wohnung wäre wieder ein Zuhause und keine Verschiebemasse. Die Wohnungssuche wäre wieder eine Entscheidungen neben anderen und kein Albtraum. Die Miete würde die Instandhaltung finanzieren und nicht den fünften Porsche in der Garage eines auf Monopoly Hängengebliebenen.

Akelius-Mieter:innen sind jedenfalls davon überzeugt Enteignung – Vergesellschaftung – Selbstverwaltung ist die Lösung für das hausgemachte Problem Mietenwahnsinn. Es ist nämlich noch nicht lange her, da sah der Wohnungsmarkt anders aus. Doch dann wurde der öffentliche Wohnungsbestand Anfang der 2000er umfangreich privatisiert und verscherbelt. Nun haben wir das Problem. Aber wir haben auch die Lösung, und die heißt Akelius, Deutsche Wohnen & Co. enteignen!

Dass wir uns damit keine Zeit mehr lassen sollten, macht auch wieder Akelius deutlich klar. Neue Mietverträge werden nur noch befristet und mit Schattenmieten ausgestellt. Wohnungen werden massenhaft umgewandelt und für bis zu 10.300 Euro pro Quadratmeter verkauft. Oder sie werden in zahlreiche neue Unterfirmen verschoben und für einen Paketverkauf an den nächsten Spekulanten vorbereitet. Vermutlich alles wieder steuervermeidend und am bezirklichen Vorkaufsrecht vorbei.

Wenn wir dann immer wieder hören, dass Enteignung nicht ginge, weil zu starker Eingriff und so, dann fragen wir uns, wie es gehen konnte, dass der Sohn von Wolfgang Nagel – seinerseits gestandenes SPD Mitglied und ehemaliger Bausenator von Berlin – wie also sein Sohn der erste Geschäftsführer von Akelius in Berlin werden konnte und diesem Konzern unsere Stadt zum Frass vorwerfen konnte.

Die gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse sind kein Naturgesetz. Grund und Boden sind Naturgüter und gehören allen Lebewesen dieser Erde gleichermaßen. Und unsere Häuser haben wir mit unserer Miete schon längst mehrfach abgezahlt. Nicht zuletzt fordern wir auch darum: Enteignung – Vergesellschaftung – Selbstverwaltung, jetzt!


English version

Expropriate Akelius! Without compensation, unconditionally, consistently, immediately!

Speech of the Akelius tenants‘ network at the kick-off rally for the start of the 2nd signature collection phase of the campaign „Deutsche Wohnen & Co. enteignen!“ (Expropriate Deutsche Wohnen & Co.) in Neukölln on Feb. 27, 2021

With great certainty, the question comes up again and again in conversations among Akelius tenants: How are we going to get rid of them? Every time it is Akelius that is meant. No one is an Akelius tenant by choice. Either Akelius bought the house while you were already living in it. Or you signed a lease with Akelius out of necessity, hoping to be able to reduce the rent immediately after moving in with the help of the „Mietpreisbremse“ (Rent Brake law) or that the „Mietendeckel“ (Rent Cap law) will persist and be renewed.

If there’s one real estate group in Berlin that stands for everything that’s going wrong on the housing market, it’s Akelius. The whole collection is included: massive tax avoidance, rampant rent gouging, deferred maintenance, pointless luxury modernization, large-scale conversion of rental apartments into condominiums, sale at maximum prices, merciless termination with brutal eviction and, last but not least, regular dividend payouts. By default, Akelius acrobatically stretches, squeezes laws to the disadvantage of us tenants and to the benefit of investors, just as it suits them.

The fact that Akelius can do all this is due to laws containing more exemptions than real tenants protection. We could now demand a re-regulation here and a regulatory tightening there. Or we can demand that Akelius & Co. are expropriated – radically, consistently and permanently. Then finally our houses would be homes again and not commodities to speculate with. The housing search would be again a decision among others and not a nightmare. Rent would fund maintenance, not the fifth Porsche in the garage of someone stuck playing Monopoly.

Akelius tenants are convinced that expropriation – socialization – self-rule is the solution to the home-made problem of rent madness. It was not long ago that the housing market looked different. But then the public housing stock was extensively privatized and sold off in the early 2000s. Now we have the problem. But we also have the solution, and that solution is to expropriate Akelius, Deutsche Wohnen & Co.

The example Akelius makes it clear that we should not wait any longer to do this. New leases are only issued for limited periods and with shadow rents. Rented apartments are converted into condominiums en masse and sold for up to 10,300 Euros per square meter. Or they are moved to numerous new sub-companies and prepared for a package sale to the next speculator. Presumably again in a tax-avoiding manner and bypassing the districts‘ right of first refusal.

When we then hear again and again that expropriation is not possible because it is too strong an interference and so on, then we ask ourselves how it could be possible that the son of Wolfgang Nagel – for his part a full-fledged member of the SPD (Social Democratic Party) and former Senator for Construction in Berlin – could become the first CEO of Akelius in Berlin and throw our city to this corporation.

The current ownership structure is not a natural law. Land and ground are natural goods and belong equally to all living creatures on this earth. And we have long since paid off our houses with our rent, several times even. Last not least therefore we demand: expropriation – socialization – self-rule, now!

Akelius enteignen! Konsequent und sofort!

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Redebeitrag der Vernetzung der Akelius-Mieter:innen auf den Auftaktkundgebungen der zweiten Unterschriften-Sammelphase der Kampagne „Deutsche Wohnen & Co. enteignen!“ am 26.2.2021

Akelius steht für all das, was auf dem Wohnungsmarkt schief läuft. Alles ist dabei: umfangreiche Steuervermeidung, uferlose Mietpreistreiberei, verschleppte Instandhaltung, sinnlose Luxusmodernisierung, großflächige Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung, Verkauf zu Höchstpreisen, erbarmungslose Kündigung mit brutaler Zwangsräumung und zu guter Letzt noch regelmäßige Dividendenausschüttung. Gesetze werden von Akelius standardmäßig und akrobatisch zu Ungunsten von uns Mieter:innen und zu Gunsten von Anleger:innen gedehnt, gestreckt und gestaucht, wie es gerade passt.

Dass Akelius all das machen kann, liegt an Gesetzen mit mehr Ausnahmeregelungen als echtem Mieter:innenschutz. Wir könnten jetzt hier nochmal eine Nachregelung fordern und dort eine Verschärfung. Oder wir können fordern, dass Akelius & Co. enteignet wird, radikal, konsequent und dauerhaft. Dann wäre endlich mal Ruhe im Karton. Die Wohnung wäre wieder ein Zuhause und keine Verschiebemasse. Die Wohnungssuche wäre wieder eine Entscheidung neben anderen und kein Albtraum. Die Miete würde die Instandhaltung finanzieren und nicht den fünften Porsche in der Garage eines auf Monopoly Hängengebliebenen.

Also warum machen wir das nicht?

Wir Akelius-Mieter:innen sind jedenfalls davon überzeugt, dass Enteignung – Vergesellschaftung – Selbstverwaltung die Lösung für das hausgemachte Problem Mietenwahnsinn ist. Es ist nämlich noch nicht lange her, da sah der Wohnungsmarkt anders aus. Doch dann wurde der öffentliche Wohnungsbestand Anfang der 2000er umfangreich privatisiert und verscherbelt. Nun haben wir das Problem. Aber wir haben auch die Lösung, und die heißt Akelius, Deutsche Wohnen & Co. enteignen!

Dass wir uns damit keine Zeit lassen sollten, macht auch wieder Akelius deutlich klar. Neue Mietverträge werden nur noch befristet und mit Schattenmieten ausgestellt. Wohnungen werden massenhaft umgewandelt und für bis zu 10.300 Euro pro Quadratmeter verkauft. Oder sie werden in zahlreiche neue Unterfirmen verschoben und für einen Paketverkauf an den nächsten Spekulanten vorbereitet. Vermutlich alles wieder steuervermeidend und am bezirklichen Vorkaufsrecht vorbei.

Die gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse sind kein Naturgesetz. Grund und Boden sind Naturgüter und gehören allen Lebewesen dieser Erde gleichermaßen. Und unsere Häuser haben wir mit unserer Miete schon längst abgezahlt, mehrfach sogar. Nicht zuletzt auch deshalb fordern wir: Enteignung – Vergesellschaftung – Selbstverwaltung, jetzt!


English version:

Expropriate Akelius! Consistently and immediately!

Speech of the Akelius tenants‘ network at the kick-off rallies of the second signature collection phase of the campaign „Deutsche Wohnen & Co. entteignen!“ (Expropriate Deutsche Wohnen & Co.) on Feb. 26, 2021

Akelius embodies everything that is going wrong in the housing market. Every single issue is covered: massive tax avoidance, rampant rent gouging, deferred maintenance, pointless luxury modernization, large-scale conversion of rental apartments into condominiums, sale at maximum prices, merciless termination with brutal eviction and, last but not least, regular dividend payouts. By default, Akelius acrobatically stretches, squeezes laws to the disadvantage of us tenants and to the benefit of investors, just as it suits them.

The fact that Akelius can do all this is due to laws containing more exemptions than real tenants protection. We could now demand a re-regulation here and a regulatory tightening there. Or we can demand that Akelius & Co. are expropriated – radically, consistently and permanently. Then finally our houses would be homes again and not commodities to speculate with. The housing search would be again a decision among others and not a nightmare. Rent would fund maintenance, not the fifth Porsche in the garage of someone stuck playing Monopoly.

So why don’t we do this?

We Akelius tenants are convinced that expropriation – socialization – self-rule is the solution to the home-made problem of rent madness. It was not long ago that the housing market looked different. But then the public housing stock was extensively privatized and sold off in the early 2000s. Now we have the problem. But we also have the solution, and that solution is to expropriate Akelius, Deutsche Wohnen & Co.

The example Akelius makes it clear that we should not wait any longer to do this. New leases are only issued for limited periods and with shadow rents. Rented apartments are converted into condominiums en masse and sold for up to 10,300 Euros per square meter. Or they are moved to numerous new sub-companies and prepared for a package sale to the next speculator. Presumably again in a tax-avoiding manner and bypassing the districts‘ right of first refusal.

The current ownership structure is not a natural law. Land and ground are natural goods and belong equally to all living creatures on this earth. And we have long since paid off our houses with our rent, several times even. Not least also therefore we demand: expropriation – socialization – self-rule, now!

Transnationaler Widerstand gegen ein internationales Firmengeflecht

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Veröffentlicht in: Común #4 / Dez. 2020, S. 30 / 31

Mieter*innen organisieren sich gegen Immobilien-Spekulant »Akelius«

Eine Miete von 40 Euro pro Quadratmeter gibt es nicht? Doch – bei Akelius in Berlin. Das Geschäftsmodell von Akelius ist denkbar einfach: maximaler Profit durch maximale Wertsteigerung bei minimaler Investition. Die Abläufe sind an allen Standorten des Konzerns gleich: Häuser werden in angesagten westlichen Metropolen günstig eingekauft, der Auszug langjähriger Mieter*innen wird forciert, frei werdende Wohnungen werden luxusmodernisiert und die Mietpreise werden anschließend vervielfacht ohne sich an lokale Mietpreisregulierungen zu halten. Zum Abschluss werden die Mietshäuser in Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft. Begleitet wird dieser Prozess durch vielfältige Steuersparmodelle, wie dem verzweigten Firmenkonstrukt mit Gesellschaften und privaten Stiftungen in den Steueroasen Zypern und Bahamas oder den Share Deals, bei denen die Grunderwerbssteuer “gespart“ wird, indem statt der Immobilien einfach Firmen-Anteile gekauft werden.1 Der Konzern veranschlagt selbst rund zehn Jahre für den Ablauf dieses Standard-Prozesses an den jeweiligen Standorten. Die UN hat in offiziellen Schreiben (Communications) an Akelius und an die Regierungen von Deutschland, Großbritannien und Kanada im Geschäftsgebaren von Akelius Verstöße gegen das Menschenrecht auf Wohnen nachgewiesen, diese kritisiert und Korrekturen angemahnt.

In Schweden, dem Sitz der Hauptfirma »Akelius Residential Property AB«, wurde der Konzern 1994 aktiv, international ab 2006. Einen Großteil seiner schwedischen Immobilien hat Akelius inzwischen bereits wieder verkauft. In den anderen europäischen Städten beginnt aktuell die letzte Phase der Verwertung: die Umwandlung in Eigentumswohnung mit anschließendem Verkauf. In Nordamerika baut der Konzern derweil seinen Bestand durch großangelegte Zukäufe noch aus.

Anfang 2018 gründeten Akelius-Mieter*innen in Berlin eine Vernetzung, um sich gemeinsam gegen Akelius zu wehren. Lokal gab es schon vorher pressewirksame Proteste der Bewohner*innen einzelner Häuser, wie zum Beispiel der Senior*innen vom Hansa Ufer 5. Das Anliegen der Vernetzung ist es, den Widerstand stadtweit und überregional zu bündeln und zu stärken, um die Vereinzelung von uns Mieter*innen aufzubrechen und zu überwinden. In Berlin besitzt Akelius aktuell etwa 900 Häuser mit rund 14.000 Wohnungen. Weltweit sind es um die 45.000 Wohnungen. Ende August 2020 hat der Konzern überraschend angekündigt, sein Geschäftsmodell zu ändern und zukünftig auf Luxusmodernisierungen im Altbau zu verzichten und nebenbei knapp ein Drittel seiner Angestellten zu entlassen. Begründet wird dies mit „die gute Zeiten sind vorbei“ und höheren Gewinnerwartungen durch den Ankauf von Neubau. Auch wenn sich an dem Profitstreben von Akelius nichts geändert hat, ist dies ein erster Erfolg unseres Mieter*innen-Widerstands und zunehmender Regulation durch die Politik.

Ein Vorteil für den organisierten Mieter*innen-Widerstand ist die Berechenbarkeit der standardisierten Verwertungsabläufe bei Akelius. Anhand der Erfahrungen aus Schweden kann frühzeitig abgelesen werden, was Mieter*innen auch anderswo erwartet. Voraussetzung ist jedoch, sich mit diesen Erfahrungen genauer auseinanderzusetzen. Zu diesem Zweck hat die Vernetzung der Akelius-Mieter*innen im Sommer 2019 das Dossier »Akelius in Berlin 2018/2019« veröffentlicht. Daten, Informationen, Erfahrungen und Handlungsoptionen wurden ein Jahr lang zusammengetragen, analysiert und bewertet. Dabei zeigte sich auch, dass nur die transnationale Vernetzung der Mieter*innen dem Geschäftsmodell von Akelius einen wirksamen Widerstand entgegenhalten kann. Denn es ist nicht Ziel, Akelius an einem Standort zu schwächen und die schädlichen Auswirkungen der Geschäftspraxis den Mieter*innen in anderen Städten zu überlassen oder sie ihnen gar zu übertragen. Ebenso ist es nicht Ziel, nur Altmieter*innen zu unterstützen, sondern auch die oftmals international neu zugezogenen Neumieter*innen. Der transnationale Widerstand organisiert sich daher auf zwei Ebenen: der lokalen und der überregionalen.

In Berlin befindet sich rund ein Drittel aller Akelius-Wohnungen weltweit. Knapp die Hälfte davon wurde inzwischen luxusmodernisiert und dauerhaft vom bezahlbaren ins Hochpreissegment verschoben, inklusive Mieter*innenaustausch und massiver Mietpreissteigerung. Das bedeutet, dass in knapp jeder zweiten Berliner Akelius-Wohnung Mieter*innen wohnen, die deutlich mehr Miete zahlen, als nach Mietspiegel vorgesehen. Da den alteingesessenen Mieter*innen mit noch moderaten Mieten bewusst ist, dass ihre Verträge dadurch immer stärker unter Druck geraten, sind sie den Neumieter*innen häufig skeptisch gegenüber eingestellt. Denn zum einen steigt durch die massiv erhöhte Miete bei den Neuvermietungen der Mietspiegel, der im Rückschluss die Erhöhung der eigenen Miete befördert, und zum zweiten nimmt der Druck seitens Akelius zu, die letzten günstigen Mietverträge los zu werden. Hinzu kommt, dass viele der Neumieter*innen international Zugezogene sind, so dass die Kontaktaufnahme zwischen den alten und neuen Nachbar*innen aufgrund von Sprachbarrieren zusätzlich erschwert wird. Von dieser Spaltung profitiert Akelius, zumal die internationalen Mieter*innen darauf angewiesen sind, von Nachbar*innen auf ihre Rechte als Mieter*innen aufmerksam gemacht und an Beratungsstellen und Anwält*innen vermittelt zu werden. Ein Ansatz der Vernetzung der Akelius-Mieter*innen ist es daher, diese Spaltung zu überwinden und sowohl die alteingesessenen als auch die neuen Mieter*innen in einen gemeinsamen Widerstand gegen Akelius zusammen zu bringen. Warum? Das Geschäftsmodell von Akelius bricht zusammen, wenn die Neumieter*innen nicht die exorbitant hohen Mieten zahlen. Um jedoch diese Neumieten absenken und an den Mietspiegel anpassen zu können, müssen die neuen Mieter*innen das Wissen darum haben und aktiv werden. Wir bemühen uns daher dieses Wissen zu verbreiten und Handlungsmöglichkeiten aufzuzeigen und arbeiten sowohl bei Infomaterial und Stellungnahmen als auch auf Versammlungen mit Übersetzungen. Wenn Mieter*innen die hohen Akelius-Mieten mit Verweis auf die Mietpreisbremse in Frage stellten, wurde die Miete schon mehrfach bis zu 22 Prozent gesenkt. Außerdem betrifft alle Mieter*innen im gleichen Maße die Verdrängungsgefahr durch die abschließende Umwandlung in Eigentumswohnungen. Von diesem letzten Verwertungsschritt könnte Akelius ohne Probleme oder Verzögerungen profitieren, wenn der Konzern vorher schon viele zahlungskräftige Mieter*innen angesiedelt hätte und an diese verkaufen würde. Dämpfende Regularien wären dann nämlich selbst in Milieuschutzgebieten ausgehebelt. Doch das Gegenteil ist oft der Fall. Viele der Neumieter*innen können sich die überteuerten Akelius-Mieten kaum oder nur durch große Einschränkungen „leisten“.

Der gemeinsame transnationale Widerstand auf überregionaler Ebene umfasst andere Schwerpunkte. In erster Linie steht der Austausch von Informationen und unseren jeweiligen lokalen Erfahrungen. Was Akelius in Stockholm schon durchexerziert hat, erwartet uns aktuell in Berlin. Was wir gerade in Berlin, London und Paris erleben, erwartet die Mieter*innen in Kanada und den USA. Die Ausrichtung auf das kommende Geschäftsgebaren von Akelius lässt uns nicht unvorbereitet ins offene Messer laufen. Wir können uns frühzeitig Bündnispartner*innen suchen, die öffentliche Diskussion auf bestimmte Probleme lenken und politische Lösungsvorschläge entwickeln. Gleichzeitig dient die überregionale und transnationale Vernetzung der eigenen lokalen Öffentlichkeitsarbeit. Denn wenn dieselben Probleme aus mehreren Städten weltweit skandalisiert werden, wenn die UN öffentlich die gleiche menschenverachtende Geschäftspraxis von Akelius in verschiedenen Ländern anprangert und wenn Mieter*innen sich überregional zusammentun, erhöht das die Sichtbarkeit unseres Protestes und die Glaubwürdigkeit unserer Kritik. Perspektivisch sind sogar gemeinsame, transnational koordinierte Aktionen denkbar. Die Veröffentlichung der gemeinsamen Erklärung zu den oben erwähnten Schreiben der UN, war eine erste dieser möglichen gemeinsamen Aktionen. Ein Vorschlag aus Toronto für eine weitere Aktion aller Akelius-Mieter*innen aus den verschiedene Städten wird momentan lokal diskutiert.

Letztlich geht es darum, das Menschenrecht auf Wohnen durchzusetzen. Es gilt, den lokalen Politiker*innen klar zu machen, dass auch in westlichen Industriestaaten Menschenrechte verletzt werden, wenn mit Wohnraum spekuliert wird. Die transnationale Vernetzung der Akelius-Mieter*innen macht deutlich, dass das ein globales Problem ist. Und sie macht deutlich, dass wir radikale Lösungen brauchen, wie die Enteignung von Akelius, Deutsche Wohnen & Co. Wir müssen das Spekulieren mit Wohnraum ein für alle Male beenden. Wir brauchen das Bewusstsein und die legislativen Mittel, damit das Recht auf Wohnen nicht von den Preisen an der Börse diktiert wird, nach dem Motto: Wer es sich finanziell leisten kann, darf wohnen, wo und wie er*sie das möchte, wer es sich nicht leisten kann, muss halt ausweichen. Nein! Es gibt das Menschenrecht auf Wohnen und es gilt dieses einzufordern. Die transnationale Zusammenarbeit der Mieter*innen stärkt diesen Kampf und inspiriert in den Mitteln es zu erkämpfen.

Weitere Infos (inkl. der im Text genannten Papiere, Daten und Veröffentlichungen): https://akelius-vernetzung.de


1 Anfang September 2020 hat die Bundestagesabgeordnete Cansel Kiziltepe (SPD) Akelius wegen des Verdachts auf illegale Steuervermeidung durch zweifelhafte Share Deals bei der Steuerfahndung angezeigt. https://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/cansel-kiziltepe-spd-abgeordnete-zeigt-berliner-immobilieninvestor-an-a-b32e9fd4-cce3-4f29-b63a-69fb94f9592a



English version

German version published in: Común #4 / Dez. 2020, pp. 30 / 31

Transnational Resistance Against International Corporate Network

Tenants Organize Against Real Estate Speculator “Akelius”

Rent of 40 euros per square meter, not possible! Yes, it is—from Akelius in Berlin. Akelius’ business model is very simple: maximum profit through maximum increase in value, with minimal investment. The process is the same at all the company’s locations: in trendy Western cities properties are bought at low prices, long-time tenants are pushed out, the apartments are then luxuriously modernized, and the rent is then increased without adhering to local rent regulations. Finally, the apartment buildings are converted into condominiums and sold. This process includes a variety of tax saving schemes, such as a multi-branched corporate structure with companies and private foundations in the tax havens of Cyprus and the Bahamas, or share deals in which property transfer taxes are „avoided“ by simply buying shares in the company instead of real estate.1 The Group itself estimates that this standard process—from purchase to sale—takes around ten years at each respective location. In official letters (communications) to Akelius and to the governments of Germany, the United Kingdom, and Canada, the UN has identified Akelius‘ business practices as in violation of the human right to housing, thereby criticizing the company and calling for corrective action.

The group became active in Sweden in 1994, where the main company „Akelius Residential Property AB“ is based, and from 2006 onwards they became active internationally. In the meantime, Akelius has already sold a large proportion of its Swedish properties. In other European cities, the final phase of this profit driven strategy—the conversion into condominiums and their subsequent sale—is currently underway. In North America, the company is still expanding its portfolio through large-scale acquisitions.

At the beginning of 2018, Akelius tenants in Berlin started a network to jointly defend themselves against Akelius. Locally, the press had already reported on protests by residents of individual buildings, such as the senior citizens of Hansa Ufer 5. The objective of the network is to combine and strengthen resistance citywide and nationwide as well as to prevent and overcome our isolation as tenants. In Berlin, Akelius currently owns about 900 houses with around 14,000 apartments—worldwide, around 45,000 apartments. At the end of August 2020, the group surprisingly announced that it would change its business model and, in the future, abandon the luxury modernization of old buildings, while also laying off almost a third of its employees. „The good times are over“ was their justification as well as the expectation that the purchase of new buildings would generate higher profits. Even if Akelius hasn’t changed in their pursuit of profit, this was the first success for our tenant resistance and for the increased regulation by politics.

The predictability of Akelius’s basic strategy for generating profit is an advantage to tenants organizing resistance. Based on experiences from Sweden, it is possible to understand at an early stage what tenants should expect elsewhere. It is necessary, however, to take a closer look at these experiences. To this end, the Network of Akelius Tenants published the dossier „Akelius in Berlin 2018/2019“ in summer 2019. For a year, data, information, experiences, and options for action were compiled, analyzed, and evaluated. In the process, it also became apparent that only a transnational network of tenants can offer effective resistance to the Akelius business model. Our aim is not to weaken Akelius in one location and to let other tenants in other cities feel the harmful effects of its business practices, nor merely to communicate it to others. Likewise, the goal is not to support only long-term tenants, but also to support new tenants, many of which are new and international. Transnational resistance is therefore organized on two levels: the local and the transregional.

About one-third of all Akelius apartments worldwide are located in Berlin. Just under half of these have received luxury modernizations and have been permanently shifted from the affordable to the high-price bracket, including the replacement of tenants and massive rent increases. This means that almost every other tenant living in an Akelius apartment in Berlin is paying significantly more rent than the rent index stipulates. Because long-established tenants with still moderate rents are aware that their contracts are coming under increasing pressure, they are often skeptical of the new tenants. This is because, on the one hand, the massive increase in rents for new tenants raises the rent index, which in turn encourages an increase for everyone, and, secondly, because Akelius is then under increasing pressure to get rid of the remaining leases that are reasonable. In addition, many of the new tenants are international, which, due to language barriers, makes it more difficult to develop contact between the old and new neighbors. Akelius benefits from this division, especially because the international tenants depend on their neighbors to learn about their rights as tenants and to find consultation centers and lawyers. Therefore, one of the Akelius Tenants Network’s approaches is to overcome this division and to unite both the old and the new tenants in collective resistance against Akelius. Why? Akelius‘ business model will collapse if new tenants do not pay the exorbitantly high rents. However, in order to be able to lower these new rents and bring them in line with the rent index, the new tenants must know about this and become active. We therefore strive to spread this knowledge and to point out possibilities for action. We work both with information material and statements, as well as through meetings and translations. On multiple occasions, tenants have questioned the high Akelius rents by referencing the rent moratorium, thereby reducing the rent by up to 22 percent. In addition, the eventual conversion into condominiums presents the same risk of displacement to all tenants. By already collecting many tenants who are able to afford the properties, Akelius could profit from this last stage in their profit strategy without any problems or delays, merely by selling them the properties. The dampening effects of regulations would then be nullified, even in those areas designated for special protection. But the opposite is often the case. Many of the new tenants can hardly „afford“ the overpriced Akelius rents, or can only do so through considerable sacrifices.

Collective transnational resistance on a transregional level involves other focal points. First and foremost, is the exchange of information and our respective local experiences. What Akelius has already done in Stockholm is currently awaiting us in Berlin. What we are currently experiencing in Berlin, London, and Paris is what awaits tenants in Canada and the USA. We will not walk unprepared into the trap of Akelius‘ future business practices. We can look for alliance partners early on, focus the public debate on specific problems, and develop political solutions. At the same time, transregional and transnational networking benefits our own local public relations work. That is, if the same problems from multiple cities around the world generate a scandal, and if Akelius is publicly denounces by the UN for the same inhumane business practices in different countries, and if tenants join forces on a transregional level, the visibility of our protest and the credibility of our criticism will increase. Even collective, transnationally coordinated actions are a conceivable prospect. The publication of a joint statement about the above-mentioned UN letter was the first of these possible joint actions. A proposal from Toronto is currently being discussed locally for further actions by all Akelius tenants from the different cities.

Ultimately, it is about enforcing the human right to housing. It is important to make clear to local politicians that human rights are also violated in Western industrialized countries when housing is used for speculation. The Transnational Network of Akelius Tenants makes it clear that this is a global problem. And it is clear that we need radical solutions, like the expropriation of Akelius, Deutsche Wohnen & Co. We must, once and for all, end speculation with housing. We need the awareness and the legislative means to ensure that the right to housing is not dictated by prices on the stock exchange, according to the motto: those who can afford it financially, may live where and how they want, those who cannot afford it, must simply move out. No! There is a human right to housing and it is important to demand it. The transnational cooperation of tenants strengthens this struggle and inspires the means to fight for it.

Further information (including the papers, data, and publications mentioned in the text): https://akeliusvernetzung.de


1 At the beginning of September 2020, Cansel Kiziltepe (SPD), a member of the German Bundestag, reported Akelius to the tax authorities on suspicion of illegal tax avoidance through dubious share deals. https://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/cansel-kiziltepe-spd-abgeordnete-zeigt-berliner-immobilieninvestoran-a-b32e9fd4-cce3-4f29-b63a-69fb94f9592a