Akelius missachtet die Menschenrechte: Schreiben der UN-Sonderberichterstatterin an Akelius und an die Bundesregierung

[PM 28.06.2020] Veröffentlichung der UN-Communications zu den Menschenrechtsverstößen von Akelius, adressiert an Akelius und die Regierungen von Deutschland, Kanada und Großbritanninen

Die Vereinten Nationen haben die Communications der UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen, Lailani Farha, an Akelius und an die Bundesregierung veröffentlicht.

Leilani Farha: „Die Aktivitäten von Akelius wirken sich äußerst nachteilig auf die Bezahlbarkeit der Mieten und die Bewohnbarkeit der Häuser aus, die Akelius besitzt. Viele Mieter waren langen Perioden störender Bauarbeiten ausgesetzt, und einige berichteten, dass sie höhere Mieten zahlen müssen, weil Bauarbeiten durchgeführt wurden, die sie nie gefordert, gewollt oder für notwendig erachtet haben und über die sie in einigen Fällen nicht einmal ausreichend informiert wurden.“

Die deutsche Regierung ist aufgefordert, Informationen über Gesetzesinitiativen im Bereich Steuergesetzgebung und Steueroasen zu übermitteln, außerdem zu allen anderen Maßnahmen, die von der Regierung ergriffen wurden, um die negativen Auswirkungen der Finanzialisierung des Wohnungswesens auf die Menschenrechte zu verhindern. Konkret zu Akelius wird die Bundesregierung gebeten, Informationen zu übermitteln über alle Untersuchungen zu den Geschäftspraktiken von Akelius Deutschland und deren Auswirkungen auf die Menschenrechte bei der Unterbringung von Mieter*innen in den Häusern, die dem Unternehmen gehören.

Von Akelius erbittet Leilani Farha Auskunft darüber, welche Maßnahmen der Konzern gemäß der Sorgfaltspflicht in Menschenrechtsfragen ergriffen hat, um nachteilige Auswirkungen der Geschäftsaktivitäten von Akelius auf die Menschenrechte zu identifizieren, zu verhindern, abzuschwächen und Abhilfe zu schaffen. Grundlage sei die Übereinstimmung mit den Leitprinzipien der Vereinten Nationen zu Wirtschaft und Menschenrechten. Außerdem bittet sie Akelius um Auskunft darüber, wie der Konzern mit den Regierungen Kanadas, Deutschlands und Großbritanniens zusammenarbeitet, um nachteilige Auswirkungen seiner Tätigkeit auf die Menschenrechte zu beseitigen. Desweiteren erbittet Leilani Farha von Akelius Informationen über Schritte, die Akelius unternommen hat, um Beschwerdemechanismen einzurichten, mit denen den negativen Auswirkungen seiner Geschäftstätigkeit auf die Menschenrechte begegnet werden soll.

Hinweis: Eine gemeinsame Stellungnahme von Akelius-Mieter*innen zu den Communications der UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen folgt demnächst.

UN-Communication an Akelius: https://spcommreports.ohchr.org/TMResultsBase/DownLoadPublicCommunicationFile?gId=25199

UN-Communication an Deuschland: https://spcommreports.ohchr.org/TMResultsBase/DownLoadPublicCommunicationFile?gId=25200

UN-Communication an Deutschland, Kanada und Großbritannien (Übersicht): https://spcommreports.ohchr.org/TmSearch/SearchCode?code=DEU%201/2020;%20CAN%201/2020;%20GBR%201/2020

Vier Häuser per Ausübung des Vorkaufsrecht vor Akelius gerettet

Wir freuen uns, dass im Bezirk Neukölln in den letzten Monaten insgesamt vier Mietshäuser per Vorkaufsrecht vor Akelius gerettet werden konnten! Es sind die Häuser:

  • Sonnenallee 154
  • Harzer Straße 89
  • Uthmannstraße 5
  • Roserggerstraße 47

Wir beglückwünschen die Mieter*innen und danken herzlich dem Team der Bezirksverwaltung, allen voran Baustadtrat Jochen Biedermann, für das großartige Engagement – wir wissen das sehr zu schätzen!

Vorkaufsrecht keine flächendeckende Lösung – konkrete Vorkäufe akut hilfreich und notwendig

An der Ausübung des Vorkaufsrechts kann man* viel kritisieren Zum Beispiel, dass oft der viel zu hohe Kaufpreis eines aufgeblähten und außer Kontrolle geratenen Immobilienmarktes gezahlt werden muss. Oder, dass die Mieter*innen meist nicht um eine deutliche, freiwillige Mieterhöhung herum kommen, um eben diese überzogenen Kaufpreise wieder abzahlen zu können. Mitunter müssen auch noch hohe Genossenschaftsanteile von Mieter*innen erworben werden. Ein weiterer Grund: per Vorkauf können immer nur ein paar wenige Häuser und Mieter*innen vor Spekulation und Vertreibung gerettet werden, weil der Vorkauf wegen der hohen Preise eben keine Allgemeinlösung für ein grundsätzliches Problem ist.

Das stimmt alles, aber der entscheidende Vorteil liegt auf der Hand: Endlich keine Sorge mehr vor Verdrängung haben zu müssen. Auch wenn es immer nur ein paar wenige Menschen betrifft, jede*r hat diesen Frieden verdient und jede*m sei er gegönnt! Wie berechtigt diese Sorge vor Verdrängung ist und wie tiefgreifend sie in uns eingebrannt ist, wissen alle, die sich ohne Scheuklappen durch die Stadt bewegen. Es trifft die Menschen aus unseren Freundeskreisen, aus unseren Familien, es trifft unsere Kolleg*innen von Arbeit oder die Gewerbetreibenden auf unseren täglichen Routen. Jeder, aber auch jede kennt inzwischen Gruselgeschichten von aggressiver Verdrängung. Die wenigsten verfügen über genug belastbare soziale Netzwerke, die diese Sorgen kollektiv tragen und bei der Suche nach individuellen Lösungen und einer neuen Wohnung verlässlich an unserer Seite stehen. Das Problem der Verdrängung ist inzwischen ein allgemein strukturelles, aber es trifft uns dann doch sehr individuell und privat in unseren eigenen vier Wänden. Das Ungerechte daran: wir haben die meisten Häuser mit unseren Mieten schon mehrfach abbezahlt.

Um so besser, dass es nun vier Häuser mehr gibt, in denen Akelius sein Geschäftsmodell der rücksichtslosen Profitmaximierung nicht durchziehen kann und wo die Mieter*innen – endlich ohne Akelius – wieder ruhig schlafen können. Für alle anderen ist die Vernetzung der Akelius-Mieter*innen nach wie vor ein Anlaufpunkt, um sich solidarisch und gemeinsam gegen Akelius zur Wehr zu setzen.

In diesem Sinne fordern wir eine grundsätzliche Lösung: Kein Haus darf profitorientierten Immobilien-Konzernen überlassen werden! Finanzinvestoren haben im Bereich der allgemeinen Daseinsfürsorge nichts zu suchen! Wohnen ist Menschenrecht! Niemand darf damit Profit machen!

Deshalb halten wir fest an unserer Forderung: Akelius & Co. enteignen!

Eigenbedarf kennt keine Kündigung

Redebeitrag der Vernetzung der Akelius-Mieter*innen Berlin auf der Kundgebung der AG Eigenbedarf kennt keine Kündigung vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg am 27.05.2020

Wir, die Vernetzung der Akelius-Mieter*innen in Berlin, haben erst vor wenigen Tagen erfahren, dass im Bezirk Neukölln bereits für ein Drittel aller Akelius-Häuser Abgeschlossenheitsbescheinigungen vorliegen. Alle diese Häuser liegen im Milieuschutzgebiet und für die meisten der Häuser wurden die Abgeschlossenheitsbescheinigungen bereits 2016 bewilligt. In den anderen Bezirken sieht es wahrscheinlich nicht besser aus.

Die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der erste Schritt zur Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt die Bauaufsicht des jeweiligen Bezirkes. Dabei wird geprüft, ob die Wohnungen über einen eigenen Zugang zum Treppenhaus und eigene Sanitärbereiche verfügen. Es ist ein rein verwaltungstechnischer Vorgang, in dem die bautechnische Lage und Ausstattung der Wohnung geprüft wird.

Im zweiten Schritt zur Umwandlung setzt ein Notar eine Teilungserklärung auf.

Im dritten Schritt wird diese Teilungserklärung als Grundstücksaufteilung eines Mietshauses in mehrere Eigentumswohnungen ins Grundbuch eingetragen. Damit ist die Umwandlung abgeschlossen.

Anfang des Monats hat Akelius in seinem Quartalsbericht mitgeteilt, in Berlin verstärkt einen Privatisierungsplan voranzutreiben und Mietshäuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln um diese dann an Mieter*innen oder Investoren zu verkaufen. Gleichzeitig will der Konzern den Bestand seiner Häuser in Berlin reduzieren. Knapp 30 Prozent aller Wohnungen von Akelius sind in Berlin. In den kommenden Jahren soll dieser Anteil durch Zukäufe in anderen Städten und durch Umwandlungen und Verkäufe in Berlin auf 15 Prozent reduziert werden.

Kündigungen wegen Eigenbedarfs werden also für viele Akelius-Mieter*innen in absehbarer Zeit ein massives Problem werden. Bedenkt man, dass Akelius ca. 900 Häuser in Berlin besitzt und jedes zweite bis dritte Haus davon betoffen sein wird, offenbart sich die erschreckende Dimension.

Von daher können wir nicht laut genug fordern:

Schluss mit den Umwandlungen in Eigentumswohnungen!

Schluss mit Eigenbedarfskündigungen!

Akelius, Brenning & Co. enteignen!

Personalwechsel bei Akelius

Ein CEO geht, ein anderer kommt – ändern wird sich nichts.

Wenn man versteht, wer bei Akelius Manager ist, versteht man auch, was Akelius ist: Kein Vermieter im herkömmlichen Sinne, sondern ein Finanzinvestor, der auf schnelles Geld um jeden Preis aus ist.

Der Gründer des Immobilienkonzerns Akelius ist Roger Akelius – inzwischen betagt, aber ursprünglich ein virulenter Steuersparexperte. Er hat dem Konzerngeflecht und einer der übergeordneten privaten Stiftungen auf den Bahamas seinen Namen gegeben: einmal die Akelius Residential Property AB u.a., und einmal die Grandfather Roger Foundation. Er hat auch die Geschäftsstrategie festgelegt, die Spekulation mit dem Grundbedürfnis Wohnen: Wohnhäuser günstig einkaufen – aufhübschen – umwandeln – weiterverkaufen; Mieten maximal in die Höhe treiben – inklusive vollständigem Mieter*innen-Austausch, zur Not erzwungen; Steuern sowohl vermeiden als auch sparen, wo es nur geht. In einer zweiten dem Konzern übergeordneten privaten Stiftung, der Akelius Foundation, sitzt ein Sohn von Roger Akelius im Stiftungsrat, einen Aufsichtsrat gibt es nicht.

In Berlin ist Akelius seit 2006 aktiv. Zwei der ersten Personalien hatten direkte Verbindung in die Politik: Jens Nagel, Sohn des ehemaligen Bausenator Wolfgang Nagel (SPD) und Matthias Klipp (Bündnis90/DieGrünen), ehemaliger Baustadtrat vom Prenzlauer Berg.

Berlin zum wichtigsten Akelius-Standort hat Pål Ahlsén gemacht, zuerst lokal in Berlin als Nachfolger von Jens Nagel, dann zentral als CEO. Früher war Ahlsén ein DJ, seit 2004 ist er im Akelius Konzern tätig und war von Juli 2007 bis April 2010 Geschäftsführer der Akelius Deutschland GmbH, bis er als Konzernchef und Geschäftsführer der Muttergesellschaft Akelius Fastigheter (später Akelius Residential Property AB) nach Schweden wechselte. In seine Amtszeit fällt der Rückzug des Konzerns aus Schweden durch umfangreiche Verkäufe von ehemaligen Mietshäusern als umgewandelte Eigentumswohnungen und die massive Expansion nach Kanada und in die USA. Insgesamt hat sich der Konzern unter seiner Führung immer mehr auf Metropolen konzentriert und Bestände in kleineren Städten und an Stadträndern abgestoßen. Den Verkauf des Akelius-Bestands in Frankfurt und Düsseldorf mit 20-30 Prozent über der Bewertung bejubelte Ahlsén als großen Erfolg. Kurz vor Ahlséns überraschenden Rücktritt verkündete der Konzern weltweite Mieteinnahmeerhöhungen im ersten Quartal 2020 um 6,7% auf 118 Mio. Euro. Ebenfalls kurz vor dem Rücktritt Ahlséns beschuldigte die UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen, Leilani Farah, Akelius der Verletzungen der Menschenrechte.

Nun folgt Ralf Spann als CEO von Akelius Ahlsén nach. Spann wollte Fussball-Profi werden, doch das wurde nichts, also stieg er vor fast 14 Jahren bei Akelius ein, arbeitet sich hoch, wurde Europa-Chef und übernimmt nun die Konzernleitung. Auffällig an Spann ist, dass er immer wieder wie in einem Mantra aus gleichlautenden Sätzen Akelius verteidigt: niemand müsse ausziehen, alle Bestandsmieter seien willkommen, alle könnten so lange bleiben wie sie wollen, niemand würde rausmodernisiert, Akelius-Mieter könnten ruhig schlafen, Akelius investiere langfristig (10-15 Jahre), für preiswerten Wohnraum sei nicht Akelius sondern der Staat verantwortlich. Doch in Wirklichkeit sieht das Geschäftsmodell von Akelius anders aus. Allein am Beispiel von Neukölln lässt sich aufzeigen, wie verheerend es sich auswirkt: zahlreiche aggressive Kündigungen und Zwangsräumungen, Baustellenlärm und -dreck, massiver Leerstand, Share Deals, Mieten-Explosion, Schattenmieten, befristet Verträge und beginnende Umwandlung in Eigentumswohnungen sind alltägliche und weitverbreitete Erfahrungen der Mieter*innen. In den anderen Bezirken sieht es nicht besser aus.

Akelius hat angekündigt, seinen Bestand in Berlin von knapp 30 auf 15 Prozent des weltweiten Bestandes zu reduzieren. Als Geschäft mit großem Profitpotential wird die Umwandlung in Eigentumswohnungen mit anschließendem Verkauf gesehen. Dazu passt, dass Akelius für bereits rund ein Drittel der Häuser in Neukölln Abgeschlossenheitsbescheinigungen vorliegen hat.

Wenn nicht schnellstmöglich der Umwandlung ein Riegel vorgeschoben wird, wird Akelius der Stadt und den in ihr lebenden Menschen noch mehr schaden, als schon bereits geschehen.

https://www.berliner-zeitung.de/der-sohn-des-ex-bausenators-nagel-will-fuer-schwedische-investoren-5-000-wohnungen-kaufen-mozart-fuer-die-mieter-li.45123

https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2018/me-single/article/besser-leben-ohne-akelius/

https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/pal-ahlsen-lamnar-akelius/

https://www.immobilien-zeitung.de/65766/ahlsen-neuer-geschaeftsfuehrer-von-akelius

https://www.immobilien-zeitung.de/96901/geschaeftsfuehrer-von-akelius-deutschland-pal-ahlsen-hat-zum-15

https://mb.cision.com/Main/3302/3102770/1240807.pdf

https://mb.cision.com/Main/3302/3114412/1249363.pdf

https://mb.cision.com/Main/3302/3116113/1250639.pdf

https://www.neues-deutschland.de/artikel/1137019.mieterschreck.html

https://www.neues-deutschland.de/artikel/1117929.akelius-wir-sind-nicht-asozial.html

https://www.neues-deutschland.de/artikel/1135769.mietenwahnsinn-eigentuemer-tricksen-sich-durch-mietendeckel.html

https://www.ohchr.org/EN/NewsEvents/Pages/DisplayNews.aspx?NewsID=25845&LangID=E

https://www.prenzlauerberg-nachrichten.de/2020/01/24/wenn-handwerker-durch-die-decke-brechen/

https://taz.de/Mietendeckel-in-Berlin/!5628554/

https://taz.de/Neue-Vermieterstrategien-in-Berlin/!5638744/

https://umap.openstreetmap.de/de/map/akelius-in-berlin_2072#14/52.4741/13.4561

Zukunft für k-fetisch?! Verhandlungen zwischen Akelius und Bezirk Neukölln

Pressemitteilung: Akelius tritt mit dem Bezirk Neukölln in Verhandlungen um den Erhalt des k-fetisch +++ Geplante Petition vorübergehend ausgesetzt +++ Anwohner*innen-Initiative setzt Frist bis Ende Juni

In die Auseinandersetzung um eine Zukunft für das Kollektivcafé k-fetisch kommt Bewegung. Bereits die Ankündigung der Anwohner*innen-Initiative „Für eine Zukunft mit k-fetisch“, sich mit einer Öffentlichkeitskampagne und Online-Petition für den Erhalt des k-fetisch einzusetzen, hat die Akelius GmbH zu Verhandlungen mit dem Bezirk bewegt. Die Initiative fordert eine finanzierbare Mietvertragsverlängerung und langfristige Sicherheit für das Café. Der geplante Petitionsstart (7. Mai) wird vorübergehend ausgesetzt, um Verhandlungsergebnisse abzuwarten. Dafür setzt die Initiative eine Frist: „Wenn die Verhandlungen zwischen Akelius und dem Bezirk Neukölln bis Ende Juni zu keiner für uns zufriedenstellenden Lösung kommen, werden wir wie geplant mit einer Online-Petition und weiteren Aktionen den öffentlichen Druck intensivieren, um den Erhalt des k-fetisch zu sichern“, so Kira Fuchs von der Initiative.

Angesichts der doppelten Krise durch die ökonomischen Auswirkungen der coronabedingten Schließung und des auslaufenden – mit dem alten Eigentümer unterschriebenen – Mietvertrags im Oktober 2021 braucht das k-fetisch langfristige Sicherheiten. „Ein Betrieb mit einem Dutzend Angestellten braucht Planungssicherheit, gerade jetzt in Zeiten der Corona-Krise“, so Kira Fuchs von der Anwohner*innen-Initiative. „Das k-fetisch ist seit Jahren eine wichtige Institution im Kiez und geht als Treffpunkt der Nachbarschaft weit über einen normalen Cafébetrieb hinaus.“

Der Verkauf des Hauses Wildenbruchstr./Weserstraße, in dem sich das Kollektivcafé k-fetisch befindet, ist seit Herbst 2019 Gegenstand politischer und rechtlicher Auseinandersetzungen: Es besteht der Verdacht, dass Akelius durch einen sogenannten „Share-Deal“ das bezirkliche Vorkaufsrecht ausgehebelt hat, um den Milieuschutz zu umgehen. Deswegen hat das Bezirksamt Neukölln gegen Akelius Ende des Jahres 2019 eine Anordnung erlassen, die Unterlagen des Deals zwecks Prüfung zur Verfügung zu stellen. Dagegen legte Akelius beim Verwaltungsgericht Berlin Einspruch ein und unterlag (siehe Pressemitteilung Nr.41/2019 [1] des Berliner Verwaltungsgerichts). Eine Entscheidung des Oberverwaltungsgericht Berlin steht noch aus.

Blog: http://www.zukunft-kfetisch.tk

Bilder vom Proteststraßenfest „k-fetisch bleibt!“ im August 2019: https://twitter.com/MietenwahnsinnB/status/1167499116085202945

Link zur Pressemitteilung Nr. 41/2019 des Berliner Verwaltungsgerichts: https://www.berlin.de/gerichte/verwaltungsgericht/presse/pressemitteilungen/2019/pressemitteilung.878030.php

UN Special Rapporteur on the Right to Housing says Akelius disregards human rights

[05.05.2020] Press Release

deutsche Fassung / german version

The United Nations Special Rapporteur on the Right to Housing, Leilani Farha, has issued serious accusations against Akelius in a press release on April 29, 2020. According to the statement, Akelius’s business model disregards human rights through the systematic reduction of affordable and reliable housing. In several cases, Akelius’s business practice has resulted in hundreds of tenants living on major construction sites for months, sometimes without heating and water supply for weeks, the statement says.

From the press release of the UN:

„Farha said she had heard of many cases where Akelius utilises an aggressive business model which wreaks havoc with people’s lives and has told the company its operations in the UK, Canada and Germany are inconsistent with international human rights law on the right to adequate housing. […] ‚Although it does a lot for charity, Akelius’s business model is trampling on the human rights of its tenants, decreasing housing habitability, affordability and security of tenure‘, Farha said.“

Currently, Berlin accounts for roughly one third of Akelius’s total portfolio. The group owns 45,000 apartments representing a fair value of 12 billion euros, with more than 14,000 located in Berlin worth 3.3 billion euros. This makes Berlin by far the most important location for the group. We consider it a scandal that an international company that is engaged in this way in Berlin „is trampling on the human rights of its tenants“ (Leilani Farha, UN Special Rapporteur on the Right to Housing).

Farha concludes her statement by calling on Akelius to set up the necessary business procedures and personnel for „human rights due diligence“.

We fully support this call on Akelius. We also think that the responsibility to act on this human rights crisis caused by Akelius and similar companies lies with all actors associated with housing: The associations of real estate companies, tenants‘ associations, government authorities and politicians need to develop a firm and determined response. International companies that conduct a significant portion of their business in Germany and Europe must be controlled and regulated so that a harmful business model and business practice as applied by Akelius is a) recognized and b) prevented.

An appeal to Akelius to set up a due diligence system for the observance of human rights needs to be supported by a larger framework of regulatory and political measures. Human rights are a fundamental part of our societies. Controlling compliance with human rights standards cannot be left to a company whose business model already „tramples on human rights“. We need far-reaching regulation to ensure that housing is not abused for radical profit maximization that systematically destroys affordabel housing and thus the social fabrics of our cities. Instead of treating housing as a means for short-term private profit maximization, we need to treat housing as a public good and focus on the welfare of all. Housing is not a commodity. Housing is a human right. A company like Akelius, whose business model disregards human rights, is obviously lacking the most basic notion of responsibility towards tenants and towards society. From this point of view, Akelius themselves have forfeited their right to manage housing in any way.

In return, it becomes a duty for all social and political actors to protect housing and tenants from Akelius and similar corporations. The Berlin rent cap is an important first step, which will probably serve as a blueprint for necessary regulation also in other regions in the wake of the Corona crisis. However, the Berlin rent cap is only set for five years. It is not yet a permanent solution. But housing cannot and must not remain in the hands of ruthless companies like Akelius. In order to guarantee the observance of human rights and to build up a social and sustainable housing industry in the long run, all houses must be transferred into common property controlled by tenants themselves. We need to expropriate Akelius & Co and socialize housing.

UN press statement: https://www.ohchr.org/en/NewsEvents/Pages/DisplayNews.aspx?NewsID=25845&LangID=E

International Media Coverage

Canadian TV and radio station CBC on Akelius in Toronto and how Akelius disregards human rights

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