Transnationaler Widerstand gegen ein internationales Firmengeflecht

English version see below

Veröffentlicht in: Común #4 / Dez. 2020, S. 30 / 31

Mieter*innen organisieren sich gegen Immobilien-Spekulant »Akelius«

Eine Miete von 40 Euro pro Quadratmeter gibt es nicht? Doch – bei Akelius in Berlin. Das Geschäftsmodell von Akelius ist denkbar einfach: maximaler Profit durch maximale Wertsteigerung bei minimaler Investition. Die Abläufe sind an allen Standorten des Konzerns gleich: Häuser werden in angesagten westlichen Metropolen günstig eingekauft, der Auszug langjähriger Mieter*innen wird forciert, frei werdende Wohnungen werden luxusmodernisiert und die Mietpreise werden anschließend vervielfacht ohne sich an lokale Mietpreisregulierungen zu halten. Zum Abschluss werden die Mietshäuser in Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft. Begleitet wird dieser Prozess durch vielfältige Steuersparmodelle, wie dem verzweigten Firmenkonstrukt mit Gesellschaften und privaten Stiftungen in den Steueroasen Zypern und Bahamas oder den Share Deals, bei denen die Grunderwerbssteuer “gespart“ wird, indem statt der Immobilien einfach Firmen-Anteile gekauft werden.1 Der Konzern veranschlagt selbst rund zehn Jahre für den Ablauf dieses Standard-Prozesses an den jeweiligen Standorten. Die UN hat in offiziellen Schreiben (Communications) an Akelius und an die Regierungen von Deutschland, Großbritannien und Kanada im Geschäftsgebaren von Akelius Verstöße gegen das Menschenrecht auf Wohnen nachgewiesen, diese kritisiert und Korrekturen angemahnt.

In Schweden, dem Sitz der Hauptfirma »Akelius Residential Property AB«, wurde der Konzern 1994 aktiv, international ab 2006. Einen Großteil seiner schwedischen Immobilien hat Akelius inzwischen bereits wieder verkauft. In den anderen europäischen Städten beginnt aktuell die letzte Phase der Verwertung: die Umwandlung in Eigentumswohnung mit anschließendem Verkauf. In Nordamerika baut der Konzern derweil seinen Bestand durch großangelegte Zukäufe noch aus.

Anfang 2018 gründeten Akelius-Mieter*innen in Berlin eine Vernetzung, um sich gemeinsam gegen Akelius zu wehren. Lokal gab es schon vorher pressewirksame Proteste der Bewohner*innen einzelner Häuser, wie zum Beispiel der Senior*innen vom Hansa Ufer 5. Das Anliegen der Vernetzung ist es, den Widerstand stadtweit und überregional zu bündeln und zu stärken, um die Vereinzelung von uns Mieter*innen aufzubrechen und zu überwinden. In Berlin besitzt Akelius aktuell etwa 900 Häuser mit rund 14.000 Wohnungen. Weltweit sind es um die 45.000 Wohnungen. Ende August 2020 hat der Konzern überraschend angekündigt, sein Geschäftsmodell zu ändern und zukünftig auf Luxusmodernisierungen im Altbau zu verzichten und nebenbei knapp ein Drittel seiner Angestellten zu entlassen. Begründet wird dies mit „die gute Zeiten sind vorbei“ und höheren Gewinnerwartungen durch den Ankauf von Neubau. Auch wenn sich an dem Profitstreben von Akelius nichts geändert hat, ist dies ein erster Erfolg unseres Mieter*innen-Widerstands und zunehmender Regulation durch die Politik.

Ein Vorteil für den organisierten Mieter*innen-Widerstand ist die Berechenbarkeit der standardisierten Verwertungsabläufe bei Akelius. Anhand der Erfahrungen aus Schweden kann frühzeitig abgelesen werden, was Mieter*innen auch anderswo erwartet. Voraussetzung ist jedoch, sich mit diesen Erfahrungen genauer auseinanderzusetzen. Zu diesem Zweck hat die Vernetzung der Akelius-Mieter*innen im Sommer 2019 das Dossier »Akelius in Berlin 2018/2019« veröffentlicht. Daten, Informationen, Erfahrungen und Handlungsoptionen wurden ein Jahr lang zusammengetragen, analysiert und bewertet. Dabei zeigte sich auch, dass nur die transnationale Vernetzung der Mieter*innen dem Geschäftsmodell von Akelius einen wirksamen Widerstand entgegenhalten kann. Denn es ist nicht Ziel, Akelius an einem Standort zu schwächen und die schädlichen Auswirkungen der Geschäftspraxis den Mieter*innen in anderen Städten zu überlassen oder sie ihnen gar zu übertragen. Ebenso ist es nicht Ziel, nur Altmieter*innen zu unterstützen, sondern auch die oftmals international neu zugezogenen Neumieter*innen. Der transnationale Widerstand organisiert sich daher auf zwei Ebenen: der lokalen und der überregionalen.

In Berlin befindet sich rund ein Drittel aller Akelius-Wohnungen weltweit. Knapp die Hälfte davon wurde inzwischen luxusmodernisiert und dauerhaft vom bezahlbaren ins Hochpreissegment verschoben, inklusive Mieter*innenaustausch und massiver Mietpreissteigerung. Das bedeutet, dass in knapp jeder zweiten Berliner Akelius-Wohnung Mieter*innen wohnen, die deutlich mehr Miete zahlen, als nach Mietspiegel vorgesehen. Da den alteingesessenen Mieter*innen mit noch moderaten Mieten bewusst ist, dass ihre Verträge dadurch immer stärker unter Druck geraten, sind sie den Neumieter*innen häufig skeptisch gegenüber eingestellt. Denn zum einen steigt durch die massiv erhöhte Miete bei den Neuvermietungen der Mietspiegel, der im Rückschluss die Erhöhung der eigenen Miete befördert, und zum zweiten nimmt der Druck seitens Akelius zu, die letzten günstigen Mietverträge los zu werden. Hinzu kommt, dass viele der Neumieter*innen international Zugezogene sind, so dass die Kontaktaufnahme zwischen den alten und neuen Nachbar*innen aufgrund von Sprachbarrieren zusätzlich erschwert wird. Von dieser Spaltung profitiert Akelius, zumal die internationalen Mieter*innen darauf angewiesen sind, von Nachbar*innen auf ihre Rechte als Mieter*innen aufmerksam gemacht und an Beratungsstellen und Anwält*innen vermittelt zu werden. Ein Ansatz der Vernetzung der Akelius-Mieter*innen ist es daher, diese Spaltung zu überwinden und sowohl die alteingesessenen als auch die neuen Mieter*innen in einen gemeinsamen Widerstand gegen Akelius zusammen zu bringen. Warum? Das Geschäftsmodell von Akelius bricht zusammen, wenn die Neumieter*innen nicht die exorbitant hohen Mieten zahlen. Um jedoch diese Neumieten absenken und an den Mietspiegel anpassen zu können, müssen die neuen Mieter*innen das Wissen darum haben und aktiv werden. Wir bemühen uns daher dieses Wissen zu verbreiten und Handlungsmöglichkeiten aufzuzeigen und arbeiten sowohl bei Infomaterial und Stellungnahmen als auch auf Versammlungen mit Übersetzungen. Wenn Mieter*innen die hohen Akelius-Mieten mit Verweis auf die Mietpreisbremse in Frage stellten, wurde die Miete schon mehrfach bis zu 22 Prozent gesenkt. Außerdem betrifft alle Mieter*innen im gleichen Maße die Verdrängungsgefahr durch die abschließende Umwandlung in Eigentumswohnungen. Von diesem letzten Verwertungsschritt könnte Akelius ohne Probleme oder Verzögerungen profitieren, wenn der Konzern vorher schon viele zahlungskräftige Mieter*innen angesiedelt hätte und an diese verkaufen würde. Dämpfende Regularien wären dann nämlich selbst in Milieuschutzgebieten ausgehebelt. Doch das Gegenteil ist oft der Fall. Viele der Neumieter*innen können sich die überteuerten Akelius-Mieten kaum oder nur durch große Einschränkungen „leisten“.

Der gemeinsame transnationale Widerstand auf überregionaler Ebene umfasst andere Schwerpunkte. In erster Linie steht der Austausch von Informationen und unseren jeweiligen lokalen Erfahrungen. Was Akelius in Stockholm schon durchexerziert hat, erwartet uns aktuell in Berlin. Was wir gerade in Berlin, London und Paris erleben, erwartet die Mieter*innen in Kanada und den USA. Die Ausrichtung auf das kommende Geschäftsgebaren von Akelius lässt uns nicht unvorbereitet ins offene Messer laufen. Wir können uns frühzeitig Bündnispartner*innen suchen, die öffentliche Diskussion auf bestimmte Probleme lenken und politische Lösungsvorschläge entwickeln. Gleichzeitig dient die überregionale und transnationale Vernetzung der eigenen lokalen Öffentlichkeitsarbeit. Denn wenn dieselben Probleme aus mehreren Städten weltweit skandalisiert werden, wenn die UN öffentlich die gleiche menschenverachtende Geschäftspraxis von Akelius in verschiedenen Ländern anprangert und wenn Mieter*innen sich überregional zusammentun, erhöht das die Sichtbarkeit unseres Protestes und die Glaubwürdigkeit unserer Kritik. Perspektivisch sind sogar gemeinsame, transnational koordinierte Aktionen denkbar. Die Veröffentlichung der gemeinsamen Erklärung zu den oben erwähnten Schreiben der UN, war eine erste dieser möglichen gemeinsamen Aktionen. Ein Vorschlag aus Toronto für eine weitere Aktion aller Akelius-Mieter*innen aus den verschiedene Städten wird momentan lokal diskutiert.

Letztlich geht es darum, das Menschenrecht auf Wohnen durchzusetzen. Es gilt, den lokalen Politiker*innen klar zu machen, dass auch in westlichen Industriestaaten Menschenrechte verletzt werden, wenn mit Wohnraum spekuliert wird. Die transnationale Vernetzung der Akelius-Mieter*innen macht deutlich, dass das ein globales Problem ist. Und sie macht deutlich, dass wir radikale Lösungen brauchen, wie die Enteignung von Akelius, Deutsche Wohnen & Co. Wir müssen das Spekulieren mit Wohnraum ein für alle Male beenden. Wir brauchen das Bewusstsein und die legislativen Mittel, damit das Recht auf Wohnen nicht von den Preisen an der Börse diktiert wird, nach dem Motto: Wer es sich finanziell leisten kann, darf wohnen, wo und wie er*sie das möchte, wer es sich nicht leisten kann, muss halt ausweichen. Nein! Es gibt das Menschenrecht auf Wohnen und es gilt dieses einzufordern. Die transnationale Zusammenarbeit der Mieter*innen stärkt diesen Kampf und inspiriert in den Mitteln es zu erkämpfen.

Weitere Infos (inkl. der im Text genannten Papiere, Daten und Veröffentlichungen): https://akelius-vernetzung.de


1 Anfang September 2020 hat die Bundestagesabgeordnete Cansel Kiziltepe (SPD) Akelius wegen des Verdachts auf illegale Steuervermeidung durch zweifelhafte Share Deals bei der Steuerfahndung angezeigt. https://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/cansel-kiziltepe-spd-abgeordnete-zeigt-berliner-immobilieninvestor-an-a-b32e9fd4-cce3-4f29-b63a-69fb94f9592a



English version

German version published in: Común #4 / Dez. 2020, pp. 30 / 31

Transnational Resistance Against International Corporate Network

Tenants Organize Against Real Estate Speculator “Akelius”

Rent of 40 euros per square meter, not possible! Yes, it is—from Akelius in Berlin. Akelius’ business model is very simple: maximum profit through maximum increase in value, with minimal investment. The process is the same at all the company’s locations: in trendy Western cities properties are bought at low prices, long-time tenants are pushed out, the apartments are then luxuriously modernized, and the rent is then increased without adhering to local rent regulations. Finally, the apartment buildings are converted into condominiums and sold. This process includes a variety of tax saving schemes, such as a multi-branched corporate structure with companies and private foundations in the tax havens of Cyprus and the Bahamas, or share deals in which property transfer taxes are „avoided“ by simply buying shares in the company instead of real estate.1 The Group itself estimates that this standard process—from purchase to sale—takes around ten years at each respective location. In official letters (communications) to Akelius and to the governments of Germany, the United Kingdom, and Canada, the UN has identified Akelius‘ business practices as in violation of the human right to housing, thereby criticizing the company and calling for corrective action.

The group became active in Sweden in 1994, where the main company „Akelius Residential Property AB“ is based, and from 2006 onwards they became active internationally. In the meantime, Akelius has already sold a large proportion of its Swedish properties. In other European cities, the final phase of this profit driven strategy—the conversion into condominiums and their subsequent sale—is currently underway. In North America, the company is still expanding its portfolio through large-scale acquisitions.

At the beginning of 2018, Akelius tenants in Berlin started a network to jointly defend themselves against Akelius. Locally, the press had already reported on protests by residents of individual buildings, such as the senior citizens of Hansa Ufer 5. The objective of the network is to combine and strengthen resistance citywide and nationwide as well as to prevent and overcome our isolation as tenants. In Berlin, Akelius currently owns about 900 houses with around 14,000 apartments—worldwide, around 45,000 apartments. At the end of August 2020, the group surprisingly announced that it would change its business model and, in the future, abandon the luxury modernization of old buildings, while also laying off almost a third of its employees. „The good times are over“ was their justification as well as the expectation that the purchase of new buildings would generate higher profits. Even if Akelius hasn’t changed in their pursuit of profit, this was the first success for our tenant resistance and for the increased regulation by politics.

The predictability of Akelius’s basic strategy for generating profit is an advantage to tenants organizing resistance. Based on experiences from Sweden, it is possible to understand at an early stage what tenants should expect elsewhere. It is necessary, however, to take a closer look at these experiences. To this end, the Network of Akelius Tenants published the dossier „Akelius in Berlin 2018/2019“ in summer 2019. For a year, data, information, experiences, and options for action were compiled, analyzed, and evaluated. In the process, it also became apparent that only a transnational network of tenants can offer effective resistance to the Akelius business model. Our aim is not to weaken Akelius in one location and to let other tenants in other cities feel the harmful effects of its business practices, nor merely to communicate it to others. Likewise, the goal is not to support only long-term tenants, but also to support new tenants, many of which are new and international. Transnational resistance is therefore organized on two levels: the local and the transregional.

About one-third of all Akelius apartments worldwide are located in Berlin. Just under half of these have received luxury modernizations and have been permanently shifted from the affordable to the high-price bracket, including the replacement of tenants and massive rent increases. This means that almost every other tenant living in an Akelius apartment in Berlin is paying significantly more rent than the rent index stipulates. Because long-established tenants with still moderate rents are aware that their contracts are coming under increasing pressure, they are often skeptical of the new tenants. This is because, on the one hand, the massive increase in rents for new tenants raises the rent index, which in turn encourages an increase for everyone, and, secondly, because Akelius is then under increasing pressure to get rid of the remaining leases that are reasonable. In addition, many of the new tenants are international, which, due to language barriers, makes it more difficult to develop contact between the old and new neighbors. Akelius benefits from this division, especially because the international tenants depend on their neighbors to learn about their rights as tenants and to find consultation centers and lawyers. Therefore, one of the Akelius Tenants Network’s approaches is to overcome this division and to unite both the old and the new tenants in collective resistance against Akelius. Why? Akelius‘ business model will collapse if new tenants do not pay the exorbitantly high rents. However, in order to be able to lower these new rents and bring them in line with the rent index, the new tenants must know about this and become active. We therefore strive to spread this knowledge and to point out possibilities for action. We work both with information material and statements, as well as through meetings and translations. On multiple occasions, tenants have questioned the high Akelius rents by referencing the rent moratorium, thereby reducing the rent by up to 22 percent. In addition, the eventual conversion into condominiums presents the same risk of displacement to all tenants. By already collecting many tenants who are able to afford the properties, Akelius could profit from this last stage in their profit strategy without any problems or delays, merely by selling them the properties. The dampening effects of regulations would then be nullified, even in those areas designated for special protection. But the opposite is often the case. Many of the new tenants can hardly „afford“ the overpriced Akelius rents, or can only do so through considerable sacrifices.

Collective transnational resistance on a transregional level involves other focal points. First and foremost, is the exchange of information and our respective local experiences. What Akelius has already done in Stockholm is currently awaiting us in Berlin. What we are currently experiencing in Berlin, London, and Paris is what awaits tenants in Canada and the USA. We will not walk unprepared into the trap of Akelius‘ future business practices. We can look for alliance partners early on, focus the public debate on specific problems, and develop political solutions. At the same time, transregional and transnational networking benefits our own local public relations work. That is, if the same problems from multiple cities around the world generate a scandal, and if Akelius is publicly denounces by the UN for the same inhumane business practices in different countries, and if tenants join forces on a transregional level, the visibility of our protest and the credibility of our criticism will increase. Even collective, transnationally coordinated actions are a conceivable prospect. The publication of a joint statement about the above-mentioned UN letter was the first of these possible joint actions. A proposal from Toronto is currently being discussed locally for further actions by all Akelius tenants from the different cities.

Ultimately, it is about enforcing the human right to housing. It is important to make clear to local politicians that human rights are also violated in Western industrialized countries when housing is used for speculation. The Transnational Network of Akelius Tenants makes it clear that this is a global problem. And it is clear that we need radical solutions, like the expropriation of Akelius, Deutsche Wohnen & Co. We must, once and for all, end speculation with housing. We need the awareness and the legislative means to ensure that the right to housing is not dictated by prices on the stock exchange, according to the motto: those who can afford it financially, may live where and how they want, those who cannot afford it, must simply move out. No! There is a human right to housing and it is important to demand it. The transnational cooperation of tenants strengthens this struggle and inspires the means to fight for it.

Further information (including the papers, data, and publications mentioned in the text): https://akeliusvernetzung.de


1 At the beginning of September 2020, Cansel Kiziltepe (SPD), a member of the German Bundestag, reported Akelius to the tax authorities on suspicion of illegal tax avoidance through dubious share deals. https://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/cansel-kiziltepe-spd-abgeordnete-zeigt-berliner-immobilieninvestoran-a-b32e9fd4-cce3-4f29-b63a-69fb94f9592a

Akelius vernichtet Mietwohnraum und treibt Preise weiterhin in die Höhe

English version below

Akelius hat die Häuser Swinemünder Straße 5 und Fasanenstraße 59 in Eigentumswohnungen umgewandelt. Die ersten Wohnungen werden bereits zu astronomischen Preisen angeboten. Wir fordern das sofortige und ausnahmslose Verbot der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.

Im Sommer hatte Akelius angekündigt in Berlin zwei Häuser in Mitte und Wilmersdorf „testweise“ als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Online werden aktuell Wohnungen mit folgenden Preisen zum Kauf angeboten:

Swinemünder Straße 5: 8.322,57 €/qm
Fasanenstraße 59: 8.695,65 €/qm
Fasanenstraße 59: 8.890,65 €/qm
Fasanenstraße 59: 8.868,74 €/qm
Fasanenstraße 59: 10.381,20 €/qm

Erste Presseberichte dazu:
https://www.neues-deutschland.de/artikel/1146079.akelius-aufgeteilt-in-millionenhaeppchen.html
https://www.neues-deutschland.de/artikel/1146081.akelius-die-dystopie-des-wohnungsmarkts.html

In Schweden und Hamburg verkauft Akelius schon länger im größeren Stil Eigentumswohnungen. Es gehört zum Geschäftsmodell von Akelius Mietshäuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln und zu Höchstpreisen zu verkaufen. Dadurch treibt Akelius – genauso wie bei den Mieten – die Preise immer weiter nach oben.
Nähere Infos: https://akelius-vernetzung.de/material/dossier/

Eine aktuelle Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung legt die Problematik der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dar: Schuldenfalle für selbst kaufende Mieter*innen oder drohende Verdrängung wegen Eigenbarfskündigung.

Aktuell berät die Bundesregierung ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz). Darin enthalten ist auch eine sehr löchrige Vorlage für die Einschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§250 BauGB).

Nächstes Jahr ist in Berlin ein Superwahljahr. Im Herbst 2021 sind Wahlen für den Bundestag, das Abgeordnetenhaus und die Bezirksverordnetenversammlungen. https://www.berlin.de/wahlen/wahlen/wahlen-2021/
Die Parteipolitiker*innen beginnen schon jetzt mit ihrem Wahlkampf und sind relativ empfänglich für die Meinungen der Bürger*innen ihres Wahlkreises. Ihr könntet den Kandidat*innen eures Wahlkreises somit eure Meinung zu der Umwandlung eures Hauses und den Preisen sagen.

Kandidat*innen oder Fraktionen eures Wahlkreises:

Bundestag: https://www.bundestag.de/abgeordnete
Abgeordnetenhaus: https://www.parlament-berlin.de/de/Das-Parlament/Abgeordnete/Suche-nach-Wahlkreisen?open&ref=98SM2F321DEVS
BVV: https://www.berlin.de/politische-bildung/politikportal/politik-in-berlin/hauptverwaltung-und-bezirksverwaltung/bezirksverordnetenversammlungen/



English version

Akelius destroys rental housing and continues to drive up prices

Akelius has converted the buildings at Swinemünder Str. 5 and Fasanenstr. 59 into condominiums. The first apartments are already being offered at astronomical prices. We demand an immediate ban on the conversion of rental apartments into condominiums without any exceptions.

This summer, Akelius announced that it would sell two houses in Berlin, in Mitte and Wilmersdorf, as condominiums on a „test basis“. Online, apartments are currently offered for sale at the following prices:

Swinemünder Str. 5: €8,322.57/sqm
Fasanenstr. 59: 8.695,65 €/sqm
Fasanenstr. 59: 8.890,65 €/sqm
Fasanenstr. 59: 8.868,74 €/sqm
Fasanenstr. 59: 10.381,20 €/sqm

First press reports:
https://www.neues-deutschland.de/artikel/1146079.akelius-aufgeteilt-in-millionenhaeppchen.html
https://www.neues-deutschland.de/artikel/1146081.akelius-die-dystopie-des-wohnungsmarkts.html

In Sweden and Hamburg, Akelius has been selling condominiums on a large scale for some time. It belongs to the business model of Akelius to convert tenement houses into condominiums and to sell at maximum prices. As a result, Akelius is driving prices ever higher – just as they do with rents.
More information: https://akelius-vernetzung.de/material/dossier/

A recent study by the Rosa Luxemburg Foundation outlines the problems of converting rental apartments into condominiums: Debt trap for self-buying tenants or threatening displacement because of „Eigenbedarfskündigung“ (lease termination because of own needs).

Currently, the federal government is discussing a law for the development of building land („Baulandmobilisierungsgesetz„). This includes a very holey bill to restrict the conversion of rental apartments into condominiums (§250 BauGB).

Next year is a super election year in Berlin. In the fall of 2021, there are elections for the Bundestag (Federal Parliament), the Abgeordnetenhaus (Berlin House of Representatives) and the Bezirksverordnetenversammlungen (BVV, district councils).
https://www.berlin.de/wahlen/wahlen/wahlen-2021/
Politicians are already starting their election campaigns and are relatively receptive to the opinions of the citizens of their constituencies. You could thus tell the candidates of your constituency your opinion about the conversion of your house into condominiums and about the prices.

Candidates or parliamentary groups of your constituency:

Bundestag: https://www.bundestag.de/abgeordnete
Abgeordnetenhaus: https://www.parlament-berlin.de/de/Das-Parlament/Abgeordnete/Suche-nach-Wahlkreisen?open&ref=98SM2F321DEVS
BVV: https://www.berlin.de/politische-bildung/politikportal/politik-in-berlin/hauptverwaltung-und-bezirksverwaltung/bezirksverordnetenversammlungen/

Missachtung der Menschenrechte durch Akelius stoppen – Menschenrecht auf Wohnen durchsetzen

Akelius-Mieter*innenvernetzung in Hamburg und Berlin, 10. Dezember 2020, Internationaler Tag der Menschenrechte

Gemeinsame Stellungnahme zur Antwort der Bundesregierung auf das Schreiben der damaligen UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen, Leilani Farha, bezüglich der Missachtung der Menschenrechte durch Akelius.

Kontext und Vorgeschichte

Im April 2020 übermittelte die damalige UN-Sonderbeauftragte für das Recht auf angemessenes Wohnen, Leilani Farha, ein offizielles Schreiben an die Bundesrepublik Deutschland. In diesem Schreiben wies sie nach, dass das Geschäftsmodell von Akelius systematisch die Menschenrechte missachtet. Und nicht nur das Geschäftsmodell von Akelius, sondern ebenso aller großen Wohnungskonzerne, die mit dem gleichen Modell arbeiten, so zum Beispiel Blackstone oder Heimstaden. 

Dokumente

Farha verschickte insgesamt vier Schreiben: Eins an Akelius (die Antwort steht noch aus), und jeweils eins an die Regierungen von Großbritannien, Kanada und Deutschland. In ihrem Schreiben an Deutschland legt Farha die Problematik, für die stellvertretend Akelius steht, auf gut verständliche Weise offen. Das Geschäftsmodell von Akelius missachtet das Recht auf Wohnen und weitere Basisrechte, die in der Erklärung der Menschenrechte der Vereinten Nationen verbindlich definiert sind. Akelius missachtet Menschenrechte, weil der Konzern mit seinem Geschäft nachweislich zur Gentrifizierung unserer Kieze beiträgt, durch teilweise rabiate Modernisierungen die Bewohnbarkeit der Mietwohnungen stark beeinträchtigt und Mieter*innen verdrängt – zum Beispiel durch Baulärm, Schutt und Staubbelastung, längere Abstellung von Wasser und Heizung usw. 
Rabiate Modernisierungen, heftige Mieterhöhungen, Kündigungen und Zwangsräumungen, und schließlich die systematische Verschiebung von bezahlbarem Wohnraum ins Hochpreissegment tragen maßgeblich zur Gentrifizierung bei. Menschen werden aus ihren Kiezen verdrängt, Wohnungslosigkeit und Obdachlosigkeit steigen. Akelius ist dafür mitverantwortlich. Wir haben in einem internationalen Statement gemeinsam mit Akelius-Mieter*innen aus mehreren Städten unsere  Position gegenüber Akelius deutlich gemacht (zur Zeit nur archiviert verfügbar: https://web.archive.org/web/20201101111624/https://akelius-vernetzung.de/2020/06/29/internationale-gemeinsame-erklaerung-von-akelius-mieterinnen/
In ihrem Schreiben an die Bundesregierung bittet Leilani Farha um eine Auflistung, welche Maßnahmen die Bundesregierung ergriffen hat, um:1. das Recht auf Wohnen von uns Mieter*innen gegen das destruktive Geschäftsmodell und die destruktive Geschäftspraxis von Akelius zu schützen und durchzusetzen. 2. um die zunehmende Finanzialisierung des Wohnungsmarkts – vorangetrieben durch Konzerne wie Akelius – zu regulieren. 
Welche Maßnahmen wurden bereits ergriffen? Welche Maßnahmen sind geplant? Ist sich die Bundesregierung der Problematik einer zunehmenden Finanzialisierung des Wohnungsmarkts überhaupt bewusst? 

Antwort der Bundesregierung

Das Antwortschreiben der Bundesregierung ist auf den 6.10.2020 datiert. Es umfasst ohne Vorsatzblatt lediglich zwei Seiten. Aufgelistet sind darin nur allgemeine Punkte. Sie geht mit keinem Wort ein auf die Missachtung der Menschenrechte durch das Geschäftsmodell von Akelius, Blackstone, Heimstaden und Co. Die Finanzialisierung des Wohnungsmarkts mit ihren katastrophalen Folgen, für die Akelius steht, werden mit keinem Wort erwähnt.
Der größte Teil ist gefüllt mit einem Zitat aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§555d, Duldung von Modernisierungsmaßnahmen) sowie einer paragraphengenauen Beschreibung der Anpassung der Modernisierungsumlage (§559 BGB) durch das „Mietrechtsanpassungsgesetz“, das am 1.1.2019 in Kraft trat. Die Belege Farhas zu der menschenrechtswidrigen Geschäftspraxis von Akelius ignorierend, schließt dieser Teil mit dem Satz: „Der Bundesregierung wurden seitdem keine Fälle von missbräuchlicher Modernisierung von Wohngebäuden bekannt gemacht.“ (Original: „The Federal Government has not been made aware of any cases of the abusive modernisation of residential accomodation since then.“)
Zum Problem des akuten Mangels an bezahlbarem Wohnraum nennt die Bundesregierung in ihrer Antwort lediglich die Förderung von Neubau und Eigentumsbildung und stellt dabei den Wohngipfel 2018 als Riesenerfolg dar, obwohl sie zentrale Punkte des Gipfels noch gar nicht umgesetzt hat.

Problemfeld Verdrängung durch Modernisierungen

Das Geschäftsmodell von Akelius basiert auf zwei Arten der Modernisierung:1. Modernisierungen nach §555b-f BGB: Diese sind aus Sicht von uns Mieter*innen meist unnötig und nicht durch den Wunsch nach Verbesserung der Wohnverhältnisse motiviert, sondern durch den Wunsch nach Profitmaximierung.2. Luxusmodernisierungen, bei denen die Regelungen zur Begrenzung der Modernisierungsumlage gar nicht zur Anwendung kommen, da sie in entmieteten Wohnungen durchgeführt werden. Das bedeutet: Wenn ein*e Mieter*in aus einer bezahlbaren Wohnung auszieht, wird mit hohem Aufwand modernisiert. Aufgrund vorgeblich hoher Investitionen in die Modernisierung greift die Mietpreisbremse nicht. An die* nächste*n Mieter*in wird die Wohnung dann mit einem Aufschlag von 300-400 Prozent vermietet. Dadurch wird systematisch bezahlbarer Wohnraum ersatzlos ins Hochpreissegment verschoben. Akelius ist nicht das einzige Unternehmen, das so handelt. Nach ähnlichem Muster agieren auch andere globale Player wie Blackstone oder Heimstaden. Es geht also um ein systemisches Problem. Die Folgen: Zu hohe Mietkosten für uns Mieter*innen mit kleinen oder mittleren Einkommen, dadurch weniger soziale Teilhabe für breite Teile der Bevölkerung, Verdrängung, weil wir keine bezahlbare Wohnung mehr finden, schnell fortschreitende Gentrifizierung, mehr Wohnungslosigkeit, mehr Obdachlosigkeit. 

Problemfeld Finanzialisierung des Wohnungswesens

Wir bedauern die Weigerung der Bundesregierung, das im Schreiben der UN detailliert beschriebene Problem überhaupt als solches anzuerkennen. In der Antwort auf das Schreiben der UN rücken dadurch die Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum und die Durchsetzung des Rechts Menschenrechts auf Wohnen als Ziele der Wohnungspolitik in den Hintergrund.  Mit der Finanzialisierung des Wohnungswesens ist eine Entwicklung des Wohnungsmarkts beschrieben, in der gesteigerte kreditfinanzierte Investitionen durch große, oft börsennotierte Wohnungsunternehmen mit einer radikalen Fokussierung auf Profitmaximierung gekoppelt ist. Wohnungen werden von diesen Unternehmen lediglich als Instrument zur Verwertung von Kapital betrachtet. Dieser Verwertungsdruck führt dazu, dass gesetzliche Regularien nicht mit Blick auf die Ziele des Gesetzgebers ausgelegt werden, sondern mit Blick auf die Profitmaximierung. 
Die Bundesregierung erkennt als Problem an, dass in den Jahren vor 2019 „der Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in der Praxis stark zugenommen hatte“. Sie benennt nur nicht den Hauptgrund dafür: Dass große Unternehmen wie Akelius die Modernisierungsumlage systematisch nutzen, um allein renditeorientiert die Miete zu erhöhen. Die Modernisierungen, die Akelius durchführt, sind in keinster Weise nachhaltig, nicht ökologisch und schon gar nicht sozial. Sie verfehlen somit das gesetzlich festgelegte Nachhaltigkeitsziel.

Neubau als Lösung der Probleme?

Neubau ohne weitere Vorgaben bedeutet in Berlin derzeit überwiegend Neubau von Wohnungen mit hoher Miete und Eigentumswohnungen, die nur für einen geringen Teil der Bevölkerung überhaupt erschwinglich sind. Deshalb hilft auch das sogenannte „Baukindergeld“ nur einem speziellen Segment der Bevölkerung. Zusätzlich soll Bauland günstiger an private Investoren abgegeben werden. Das ist aber nicht hilfreich, sondern ein Fehler! Die Privatisierung von Grund und Boden heißt, dass der Staat alles aus der Hand gibt, anstatt die Entwicklung des Wohnungswesens nach sozialen und politischen Maßgaben nachhaltig zu gestalten.
Zur Lösung des eigentlichen Problems, dass viele Bestandsmieter*innen verdrängt werden, tragen die von der Bundesregierung genannten Maßnahmen nichts bei. Im Gegenteil: Wenn vorwiegend Eigentumswohnungen gebaut werden und parallel die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen massiv zunimmt – wo bleiben dann wir Mieter*innen?

Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Das auf dem Wohngipfel 2018 vereinbarte Umwandlungsverbot hängt noch immer im Entwurf fest, obwohl es längst verabschiedet sein könnte – und müsste. Denn die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nimmt zu. In Berlin hat Akelius jetzt begonnen, für zahlreiche Häuser Abgeschlossenheitsbescheinigungen zu beantragen – der erste Schritt bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen.
Auch für die mehr als 300 Wohnungen in der Anton-Saefkow-Siedlung, deren Mieter*innen seit bald zwei Jahren unter einer Großbaustelle leiden, hat Akelius nun Abgeschlossenheitsbescheinigungen eingeholt. Die Anton-Saefkow-Siedlung und der unwürdige Umgang von Akelius mit den Mieter*innen ist im UN-Bericht beschrieben als Nachweis dafür, dass Akelius mit seinem Geschäftsmodell und mit seiner Geschäftspraxis die Menschenrechte missachtet. 

Akelius und Steuern

Zum Problemfeld der Steuervermeidung schweigt sich die Bundesregierung ebenfalls aus.  Akelius und Co. nutzen alle Tricks, um Steuern zu sparen. Mit Share Deals wird die Grunderwebsteuer komplett vermieden und die Kommunen, die mit dem Geld nicht zuletzt Ausgaben für Soziales und Infrastruktur bestreiten, gehen leer aus.Die Firmenstruktur von Akelius ist darauf angelegt, Steuerzahlungen zu vermeiden. Und während auf Bundesebene der Entwurf zur Neuregelung von Share Deals weiter verzögert wird, hat Akelius sich auf die geplanten minimalen Änderungen längst eingerichtet. Die eingesparte Grunderwerbsteuer fließt durch das Akelius-Firmengeflecht über Zypern auf die Bahamas. Beide Länder sind klassische Steuer- und Geheimnisoasen.

Fazit

Die damalige UN-Sonderberichterstatterin für das  Recht auf Wohnen, Leilani Farha, hat in ihrem Schreiben Nachweise vorgelegt, dass Akelius in Deutschland und international die Menschenrechte missachtet. Darauf geht die Bundesregierung in ihrem Antwortschreiben mit keinem Wort ein. Und zwar buchstäblich: Das Wort „Menschenrechte“ kommt im Antwortschreiben überhaupt nicht vor. Ein fatales Zeichen im Kampf für die Achtung der Menschenrechte weltweit. Stattdessen liefert die Regierung lediglich zwei Seiten mit Allgemeinplätzen und Zitaten aus dem BGB.Das lässt leider nur einen Schluss zu:  Die deutsche Regierung hat kein Problem damit, dass Akelius die Menschenrechte missachtet. Wir Mieter*innen haben damit aber sehr wohl ein Problem. Akelius muss auf Bundes-, Länder- und kommunaler Ebene zur Einhaltung der Menschenrechte verpflichtet werden. Dafür müssen bestehende Eingriffsmöglichkeiten angewandt und weitergehende Regulierungen endlich umgesetzt werden, zum Beispiel für Share Deals und Umwandlungen. 

Missachtung der Menschenrechte durch Akelius stoppen – Menschenrecht auf Wohnen durchsetzen!

Forderungen

Für den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum und für einen starken Mieter*innenschutz in Hamburg, Berlin und überall!

  1. Ausnahmsloses und konsequentes Umwandlungsverbot von Mietshäusern in Eigentumswohnungen
  1. Eigenbedarfskündigungen verbieten
  1. Keine Mietpreissprünge durch Luxusmodernisierung
  1. Mietendeckel für Hamburg und bundesweit
  1. Instandhaltung der Akelius-Häuser muss konsequent durchgeführt und durchgesetzt werden
  1. Spekulativen Leerstand durch konsequente Anwendung des Wohnraumschutzgesetzes (Hamburg) und Zweckentfremdungsverbots (Berlin) beenden
  1. Keine Verkäufe an Akelius
  1. Konsequente Anwendung des preislimitierten Vorkaufsrechts wenn Akelius kaufen will
  1. Rekommunalisierung von Häusern durch preislimitiertes Vorkaufsrecht
  1. Rekommunalisierung von großen Beständen durch Vergesellschaftung 
  1. Keine Share Deals im Immobilienhandel
  1. Starker Mieter*innenschutz

Es gibt ein Menschenrecht auf Wohnen, und diese Daseinsvorsorge gehört in gesellschaftliche Hand, nicht in Privathand!

Leitfaden zur Recherche von Share-Deals

Akelius verstößt vermutlich gegen Share-Deal-Regelungen. Cansel Kiziltepe (Bundestagsabgeordnete, SPD) hat Akelius bei der Steuerfahndung gemeldet. Ihr Verdacht: Bei einem Share Deal von Akelius ging es nicht mit rechten Dingen zu. Akelius hat den Deal mit zwei Firmen abgewickelt, die beide zum Akelius-Firmengeflecht gehören (Akelius GmbH und Giannis Beta Ltd.). Vorgeschrieben ist aber, dass die beiden Firmen, die die Anteile kaufen, unabhängig voneinander sein müssen. Daher auch die Bezeichnung Share Deal.

Wir gehen davon aus, dass Akelius nicht nur bei diesem einen Deal so gearbeitet hat. Deshalb gibt es hier eine kurze Anleitung, mit der ihr selbst schauen könnt, ob euer Haus mit einem Share Deal an Akelius gegangen ist. Meldet euch gerne bei uns wenn ihr was rausfindet!

Vorbereitung:

Generell macht es Sinn, alle Hauskäufe durch Akelius seit spätestens 2016 auf Share Deals zu überprüfen. Checkt dafür eure Unterlagen, ob es eine Änderung gab zwischen der Rechtsperson, mit der ihr den Vertrag abgeschlossen habt, und der Rechtsperson, der ihr aktuell eure Miete zahlt. Nehmt dann den Namen des aktuellen Empfängers der Miete und recherchiert die Besitzverhältnisse.

Es gibt vier Wege der Recherche:

  1. Ihr geht mit euren Mietvertrag und Ausweis zum Grundbuchamt und lest nach, wer euer Haus wann zu letzt gekauft hat. Wenn kein Eintrag für die Zeit gemacht wurde, als Akelius euer Haus übernommen hat, wurde nicht euer Haus an Akelius verkauft, sondern die GmbH, der das Haus gehört und dann ist es ein Share Deal. Die Liste der Grundbuchämter der Grundbuchämter findet ihr hier: https://service.berlin.de/dienstleistung/326740/
  2. Wenn euer Haus im Milieuschutzgebiet liegt, muss das Bezirksamt (Abteilung: Stadtplanung) über jeden Verkauf des Hauses informiert werden und es müsste somit ein Antrag auf ein Negativzeugnis gestellt worden sein. Wenn dem Bezirksamt keine Informationen über den Verkauf an Akelius vorliegen, war es ein Share Deal.
  3. Ihr recherchiert online über das Unternehmensregister zu der GmbH, der eure Haus gehört. Wenn ihr im Unternehmensregister den Namen eures Mietvertragspartners (BSP: A.R.O. 1-55) eingebt, bekommt ihr eine Übersicht mit Änderungseinträgen zu der GmbH. Ihr könnt euch die Einträge kostenlos anzeigen lassen. Es ist ein starkes Indiz für einen Share Deal, wenn ihr zum Beispiel Formulieren findet wie:
    1. „Firma vormals: Schulte & Kraus Grundbesitz GmbH (…), Firma: A.R.O. 39 (…)“
    2. „Rechtsverhältnis: Entstanden durch Umwandlung im Wege des Formwechsels der Dritten Cimarron GmbH & Co. KG (…)“
    3. „Die Gesellschaft ist entstanden durch formwechselnde Umwandlung der Reichenberger Straße 114 GmbH & Co. KG (…)“=> Das Indiz erhärtet sich, wenn nach der Formumwandlung ein Wechsel des Managements und die komplette Umbenennung zu einer der A.R.O.’s eingetragen ist.
  4. Die sichersten Infos bekommt ihr, wenn ihr über das Handelsregister nach der Liste der Gesellschafter recherchiert, also wem genau wieviele Anteile an der GmbH, gehören, der euer Haus gehört. Ihr müsst wieder eintragen, welche Akelius-Unterfirma (A.R.O.) ihr sucht und euch dann zu der Liste der Gesellschafter*innen durchklicken. Wenn das Verhältnis der Besitzanteile 94,9% : 5,1% oder 89,9% : 10,1% beträgt, ist es ein Share Deal. Das Handelsregister erhebt eine Gebühr pro Auszug und ihr müsst euch vorher online registrieren. Ihr kommt zu dieser Liste auch über das Unternehmensregister, wenn ihr euch durchklickt: Registerinformationen des Registergerichts → Registerinformationen anzeigen → Dokumentenansicht (DK) → Dokumente der Registriernummer → Liste der Gesellschafter. Dort wird pro Auszug eine Gebühr von 1,50 € erhoben.

Akelius plagt Mieter*innen mit Großbaustelle in der Anton-Saefkow-Siedlung

Akelius-Mieter*innen-Vernetzung / Saefkow-Bötzow-Initiative, 22.7.2020

In der Anton-Saefkow-Siedlung im Prenzlauer Berg besitzt Akelius seit 2011 zwei Karees. Seit Anfang 2019 betreibt der Konzern dort eine Großbaustelle, die die Mieter*innen sehr stark beeinträchtigt und auf der es sehr schleppend vorangeht – das Baugerüst steht teils schon seit eineinhalb Jahren. Am 22.2.2020 überreichten die dortigen Akelius-Mieter*innen in einer BVV-Sitzung dem Pankower Baustadtradt Vollrad Kuhn eine von 200 Mieter*innen unterschriebene Petition. In Folge dessen beschloss die BVV am 4.3. einstimmig ein aktives Einschreiten des Bezirksamts, um die negativen Auswirkungen der Baustelle zu reduzieren. Das Bezirksamt hat aber seitdem nichts Nachprüfbares unternommen.

Die Mieter*innen ergriffen erneut die Initiative und erreichten eine Begehung der Baustelle am 22.6.2020 auf Basis einer Mängelliste. Beispiele: mangelhafter Wetterschutz der obersten Etagen unter dem abgebauten Dach, massiver Schimmelbefall, nasse Elektroinstallationen, Risse und Löcher in Decken und Wänden, fehlende Ansprechpartner*innen, mangelhafte Kommunikation. Anwesend waren einige Mieter*innen, sieben Akelius-Mitarbeiter*innen, vier Politiker*innen und ein Jurist.

Bei der Begehung wurde offensichtlich, dass die Akelius-Mitarbeiter*innen sich überhaupt nicht mit der Mängelliste beschäftigt hatten. Auf viele der Fragen und Probleme antworteten die Akelius-Mitarbeiter*innen ausweichend oder behaupteten, es handle sich um Einzelfälle, oder stellten die Beseitigung der Mängel als nicht realisierbar dar.

Mangelnde Transparenz

Ein Haupt-Kritikpunkt war die mangelhafte Kommunikation: Akelius hat die Mieter*innen nicht über den Zeitplan der Baustelle auf dem Laufenden gehalten und keine zuverlässig erreichbaren Ansprechpartner*innen benannt.

Bei der Begehung stellte sich heraus, dass es Änderungen im Bauplan gegeben hatte und dass die Bauarbeiten sieben Monate im Verzug sind. Der Konzern begründete den Zeitverzug damit, dass die Statik neu berechnet werden musste, da der Bestandsplan fehlerhaft gewesen war, sowie mit der Corona-Krise. Von all dem hatten die Mieter*innen noch nie etwas gehört.

Beispiel für die Taktik von Akelius

Die Mieter*innen beklagten bei der Begehung häufige Wassereinbrüche aufgrund des mangelhaften Wetterschutzes der obersten Etagen unter dem abgebauten Dach. Folgen: massiver Schimmelbefall und Gefahr durch nass werdende Elektroinstallationen. All dies haben die Mieter*innen bei der Begehung durch aktuelle Fotos belegt. Akelius konnte auf Nachfrage nicht angeben, wie viele Wohnungen von Schimmel betroffen sind. Mieter*innen berichteten, dass die meisten Mieter*innen der obersten Etagen Schimmel gemeldet haben und dass Akelius nichts dagegen unternimmt, außer der Verteilung von Trocknungsgeräten.

Laut Akelius besteht der Wetterschutz aus Folie, die außen auf die Dachgeschoss-Decke aufgebracht ist. Ein aufwändigerer, wirksamerer Wetterschutz sei aufgrund von Windlasten nicht vorgesehen. Damit ist für den Konzern dieser Punkt erledigt. Die Mieter*innen fordern aber weiterhin einen wirksamen Wetterschutz. Alle bisherigen Maßnahmen waren unzureichend. Vergleichbare Baustellen im Kiez haben trotz Windlasten einen umfassenden Wetterschutz, wie aktuelle Fotos aus der Hans-Otto-Straße belegen.

Forderungen der Mieter*innen

Akelius wurde aufgefordert:

  • zu allen aufgelisteten Mängeln und Problemen Stellung zu beziehen und sie zu beheben.
  • den direkten Kontakt zur Bauleitung zu ermöglichen und dafür zusätzlich zu Email weitere Kommunikationswege für Menschen ohne Internet einzurichten.
  • alle zwei bis drei Wochen die Mieter*innen über den aktuellen Stand der Baustelle durch Aushänge zu informieren.
  • in deutscher und englischer Sprache zu kommunizieren, denn in den Karees leben viele nicht deutschsprachige Mieter*innen.
  • eine Internetseite mit Informationen zu dem Bauvorhaben einzurichten.

Reaktionen von Akelius

In einem Schreiben vom 3.7.2020 versprach Akelius die Lösung einiger der auf der Liste benannten Probleme. Beispielsweise kündigte der Konzern an, in Zukunft monatlich per Aushang die Mieter*innen über die als nächstes folgenden Baumaßnahmen zu informieren. Andere Probleme auf der Liste bestreitet Akelius als nicht existent oder lehnt ihre Lösung als nicht realisierbar ab, oder die Antwort des Konzerns ist ausweichend.

Die meisten der angekündigten Lösungen wurden bisher nicht oder nur teilweise umgesetzt.

Beispiele:

  • Akelius hat zwar inzwischen den Mieter*innen einen aktuellen Bauzeitenplan geschickt, eine ganze Reihe der ursprünglich angekündigten Maßnahmen sind aber in dem neuen Plan nicht enthalten, wie z. B. die Instandsetzung der Treppenhäuser.
  • Der Konzern hat inzwischen Aushänge mit den Kommunikationswegen angebracht, auf denen Meldungen an den Konzern erfolgen können, aber nur auf deutsch und nicht auf englisch.
  • Ebensowenig wurden ein direkter Kontakt zur Bauleitung jenseits von Email ermöglicht.

Wie geht es weiter?

Wir Mieter*innen werden nun genau beobachten, ob Akelius seine Versprechungen noch realisiert und für wie lange der Konzern diese einhält. Wir fordern, dass der Konzern auch die Probleme löst, die er bisher erklärtermaßen nicht vorhat zu lösen oder deren Existenz er bestreitet. Und wir fordern, dass ein direkter telefonischer Kontakt für Mieter*innen zur Bauleitung eingerichtet wird, so dass Verantwortlichkeiten nicht mehr hin- und hergeschoben werden können. Wenn Akelius seine Versprechungen nicht einhält, werden wir weitere Schritte einleiten.

Wohnen als Menschenrecht ernst nehmen, Gesetzeslücken schließen

Akelius missachtet mit seinem Geschäftsmodell und mit seiner Geschäftspraxis das Recht auf Wohnen. Möglich ist das auch, weil in Berlin und in Deutschland (und weltweit) das Handeln von Akelius und ähnlich aufgestellten Konzernen wie Blackstone, Vonovia, Deutsche Wohnen und Co. nicht ausreichend gesetzlich geregelt ist.

Wenn es Akelius innerhalb weniger Jahre gelungen ist, mit Share Deals allein in Berlin die Zahlung von Steuern in Millionenhöhe zu vermeiden (Grunderwerbsteuer entfällt bei Share Deals), dann ist es an der Zeit, dieses Steuerschlupfloch sofort zu schließen. Und wenn Akelius mit übertrieben aufwändigen und teuren Modernisierungen die Mietpreisbremse umgeht und uns Mieter*innen damit das Leben schwer macht, dann liegt das auch daran, dass das Gesetz eine dicke Lücke hat, die Akelius ausnutzt. Wenn schließlich Akelius in Berlin im großen Stil Mietshäuser in Eigentumswohnungen umwandeln will, dann muss die gesetzliche Regelung zum Verbot solcher Umwandlungen in angespannten Wohnungsmärkten, die derzeit diskutiert wird, zügig umgesetzt werden, um Mieter*innen konsequent vor Verdrängung zu schützen.

Kurz: Wohnen ist keine ware, Wohnen ist ein Menschenrecht. Daran haben wir die Fachpolitiker*innen auf Landes- und auf Bundesebene erinnert und sie auf die Communications der ehemaligen UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen, Leilani Farha, und auf das internationale gemeinsame Statement von Akelius-Mieter*innen hingewiesen.

Das Schreiben an die Politiker*innen dokumentieren wir hier:

Sehr geehrte Abgeordnete,

Die Vereinten Nationen haben die Communications der damaligen UN-Sonderberichterstatterin für das Menschenrecht auf Wohnen, Lailani Farha, an Akelius und an die Bundesregierung veröffentlicht.

Leilani Farha: „Die Aktivitäten von Akelius wirken sich äußerst nachteilig auf
die Bezahlbarkeit der Mieten und die Bewohnbarkeit der Häuser aus, die Akelius
besitzt. Viele Mieter waren langen Perioden störender Bauarbeiten ausgesetzt,
und einige berichteten, dass sie höhere Mieten zahlen müssen, weil Bauarbeiten
durchgeführt wurden, die sie nie gefordert, gewollt oder für notwendig
erachtet haben und über die sie in einigen Fällen nicht einmal ausreichend
informiert wurden.“

Die deutsche Regierung ist aufgefordert, Informationen über Gesetzesinitiativen im Bereich Steuergesetzgebung und Steueroasen zu übermitteln, außerdem zu allen anderen Maßnahmen, die von der Regierung ergriffen wurden, um die negativen Auswirkungen der Finanzialisierung des Wohnungswesens auf die Menschenrechte zu verhindern. Konkret zu Akelius wird die Bundesregierung gebeten, Informationen zu übermitteln über alle Untersuchungen zu den Geschäftspraktiken von Akelius Deutschland und deren Auswirkungen auf die Menschenrechte bei der Unterbringung von Mieter*innen in den Häusern, die dem Unternehmen gehören.

In Berlin besitzt Akelius rund 900 Häuser.

Wir Akelius-Mieter*innen können alle diese aufgezeigten Missstände aus eigenen Erfahrungen bestätigen und fordern Sie als gewählte Abgeordnete auf, das Menschenrcht auf Wohnen zu achten und zu schützen.

Dazu gehört:

  • Share Deals beim Immobilien-Handel verbieten.
  • Dauerhafte und flächendeckende Mietregulierung am Beispiel des Berliner Mietendeckels gewährleisten.
  • Alle Ausnahemregelungen in der Umwandlungsverordnung abschaffen.
  • Finanzialisierten Wohnungskonzernen wie Akelius keine elementaren Bereiche der Daseinsfürsorge – wie das Wohnen – zu überlassen. Wohnen ist ein Menschenrecht. Es gibt kein Recht auf Profit.

Und aus gegebenen Anlass:

  • Profitorientierte Wohnungskonzerne an den Kosten der Corona-Krise zu beteiligen, d.h. den Corona bedingten Kündigungsschutz verlängern und entstanden Mietschulden zu erlassen.

Wir fordern Sie auf, endlich wirkungsvoll und engagiert im Sinne der Menschen und nicht dem der Konzerne zu handeln.

Mit freundlichen Grüßen,
Vernetzung der Akelius-Mieter*innen Berlin

Nachweise:

UN Communication an Deutschland:
https://spcommreports.ohchr.org/TMResultsBase/DownLoadPublicCommunicationFile?gId=25200

UN Communication an Akelius:
https://spcommreports.ohchr.org/TMResultsBase/DownLoadPublicCommunicationFile?gId=25199

Internationale gemeinsame Erklärung der Akelius-Mieter*innen:
https://akelius-vernetzung.de/wp-content/uploads/2020/12/Press_Release_Joint_Statement.pdf

Deutsche Übersetzung:
https://akelius-vernetzung.de/2020/06/29/internationale-gemeinsame-erklaerung-von-akelius-mieterinnen/

Pressemitteilung der Vernetzung der Akelius-Mieter*innen Berlin:
https://akelius-vernetzung.de/2020/06/28/akelius-missachtet-die-menschenrechte-schreiben-der-un-sonderberichterstatterin-an-akelius-und-an-die-bundesregierung/

International Joint Statement by Akelius Tenants

PRESS RELEASE:
Stop Akelius Worldwide tenants coalition confirms serious disregard of human rights raised by UN Special Rapporteur, and calls for action.

Joint Statement with original layout (PDF)

Disclaimer: Leilani Farha’s tenure as UN Special Rapporteur for the Right to Housing ended on April 30, 2020. The Communications mentioned below were written and sent before April 30, during her tenure. Since May 1, 2020, Leilani Farha works with the organization „Make the Shift“. The new Special Rapporteur for the Right to Housing since May 1, 2020, is Balakrishnan Rajagopal.

Berlin, Hamburg, London, Paris, Toronto
June 29, 2020

The United Nations Special Rapporteur on the Right to Housing, Leilani Farha, has raised serious human rights concerns regarding the business model and business practice of Akelius Residential, one of the world’s largest housing corporations. [1] Leilani Farha has sent an official UN Communication to Akelius and to the governments of Canada, Germany and the UK, where Akelius operates [2].

We, as Akelius tenants, can fully confirm the Human Rights abuses reported in the UN Communication from our own experiences in Berlin, Hamburg, London, Paris and Toronto. Through this joint statement, we reaffirm the criticism of the Akelius business model and business practice, voiced by the UN.

Our apartments are our most important retreats, especially in a time of crisis. However, unfortunately, we share the common experience across all cities that Akelius systematically disregards our needs and our rights. Akelius treats their tenants solely as a source for generating maximum profit rather than as humans with a basic need for decent and affordable housing. In consequence, we are exposed to high stress through unnecessary but massive, long-term renovations, burdened with outrageous costs through aggressive rent maximization. We are forced out of our homes through renoviction and degraded living conditions, ignored complaints and delayed action to complaints, threatened and forced eviction, rent maximization, and the transformation of rental apartments into condominiums and luxury units.

When Akelius buys a new building, is when problems begin for tenants. Akelius enforces aggressive rent maximization exploiting legal loopholes, pushing apartments into the high price range. While minimizing costs through limited service and upkeep, Akelius undertakes unnecessary excessive renovations as soon as tenants leave. This subjects us to constant construction noise, water and heating outages, debris and dusty air, risking our health and our safety. In addition to the social impact, this wasting of resources has a considerable ecological impact on the environment. Once the transformation of a house into high-price apartments is finished, Akelius converts rented flats into condominiums.

The sole purpose of Akelius business strategy is the maximization of private profits, no matter the costs to tenants and to cities. Akelius‘ business model is a major vehicle for violent gentrification and displacement of people. The fallout has to be paid by the cities where Akelius operates: Homelessness when people are forced out of their homes, high vacancy rates but less housing availability because apartments are stuck in renovation backlogs lasting months, the destruction of the social fabric of our communities when tenants are forced to move away from their neighborhood because prices have spiked. Additionally, the high rents forced on tenants drain money away from local businesses and companies into the accounts of obscure private foundations located in the Bahamas for tax avoidance [3].

We tenants keep our cities running. We live and work in our cities and pay taxes. We spend money in our community and support local economies. By developing relationships with our neighbors, we help make the social fabric which keeps our community together. Instead of Akelius‘ destructive business practices we need reasonable repairs and essential maintenance for our apartments. We need a housing policy preserving affordable housing, respecting tenants‘ rights and maintaining grown structures of our tenants‘ neighborhoods.

We firmly remind Akelius: Housing is not a commodity – housing is a Human Right. As a multinational company in housing, Akelius has a special responsibility of upholding the basic human right to housing. However, due to the disregard of the human rights issues raised by the UN Special Rapporteur, by tenants and by tenants‘ organizations, and due to our own experiences, we say that Akelius is not fit to take care of housing.

We are calling to those in power – to governments, to politicians, and to lawmakers – TO PUT A STOP TO THIS. We are calling to businesses, to companies, and to contractors, to stop providing goods and services to Akelius, and to investors, to reconsider Akelius, until they respect the Human Right to Housing. We are calling to each and every Akelius employee, to search their moral conscience, and to act ethically, lawfully, and humanely with tenants, prioritizing Housing as a Human Right, over profit. We are calling to the media, to journalists, and to investigators, to expose Akelius and their business practice. Finally, we are calling to our neighbors, to our communities, and to fellow tenants, to speak to your local government representative about Akelius. Let’s stand together and stop Akelius with their business model of private profit maximization. Let’s stand together and reclaim housing as a human right. Let’s stand together and reclaim our cities for each and for all!

We demand:

  • Stop unnecessary renovations, do essential and ecologically friendly repairs instead!
  • Stop aggressive rent maximization – especially in times of crisis!
  • Stop forcing tenants out of their homes!
  • Stop financial speculation with our basic need for affordable housing!
  • Stop Akelius – Expropriate!
  • Preserve affordable housing!
  • Respect the Human Right to Housing!
  • Socialize housing!

Stop Akelius Worldwide is an international coalition of Akelius Residential tenants, providing mutual support, advice and assistance between Akelius tenants in cities around the world. We also research, share and publicize information on Akelius and their business practice and operations.  We use our experiences, knowledge and activism together as Akelius tenants, to stand up for our rights and campaign for housing reforms. 

Signatures

London Akelius Tenants

Paris Akelius tenant
Contact: frenchakeliustenants@gmail.com

Akelius Canada Toronto Tenants
Web: https://akeliuscanadatorontotenants.blogspot.com/

Toronto Akelius Tenants Network
Web: https://www.akeliustenants.org/
Contact: akelius.tenants.network@gmail.com

Akelius Mieter*innen Hamburg
Contact: info@rechtaufstadt.net

Berlin Akelius Tenants Network
Web: https://stoppakelius.de
Twitter: @stoppakeliusb
Contact (press): presse@stoppakelius.de
Contact (tenants): kontakt@stoppakelius.de

Press Coverage

UN-Sonderberichterstatterin wirft Akelius Menschenrechtsverletzung vor, MieterEcho online, 8.7.2020, https://www.bmgev.de/mieterecho/mieterecho-online/akelius-un-bericht/
UN releases human rights complaints against Toronto apartment owner, Now Toronto, 6.7.2020, https://nowtoronto.com/lifestyle/un-releases-human-rights-complaints-against-toronto-apartment-owner/
Kampf um Wohnraum ist international, Neues Deutschland, 29.6.2020, https://www.neues-deutschland.de/artikel/1138484.akelius-kampf-um-wohnraum-ist-international.html

Footnotes

[1] Leilani Farha’s regular tenure as UN Special Rapporteur on the Right to Housing has ended on April 30, 2020. The communications were sent in April. Following official UN guidelines, the publication of the communications had to be postponed. This is the press release related to the Communications, issued on April 29, 2020: https://www.ohchr.org/en/NewsEvents/Pages/DisplayNews.aspx?NewsID=25845&LangID=E
[2] Communication to Akelius: https://spcommreports.ohchr.org/TMResultsBase/DownLoadPublicCommunicationFile?gId=25199. Communication to the governments of Canada, Germany and the UK: https://spcommreports.ohchr.org/TmSearch/SearchCode?code=DEU%201/2020;%20CAN%201/2020;%20GBR%201/2020
[3] For details on the Akelius web of companies see a Handout made by the Berlin Network of Akelius Tenants: https://stoppakelius.de/wp-content/uploads/2020/01/Akelius_in_Berlin.english-1.pdf, their dossier on Akelius https://stoppakelius.de/material/dossier,  the research by Akelius tenants in Toronto: https://akeliuscanadatorontotenants.blogspot.com/p/pictures.html and by tenants groups in Toronto: https://www.landlordsoftoronto.com/akelius.

Update June 29: Leilani Farha’s tenure as Special Rapporteur ended on April 30, 2020. We have inserted this information into the text (Footnote 1 and Disclaimer).

Update July 1: We have added the Toronto Akelius Tenants Network to the list of signatures.

Akelius missachtet die Menschenrechte: Schreiben der UN-Sonderberichterstatterin an Akelius und an die Bundesregierung

[PM 28.06.2020] Veröffentlichung der UN-Communications zu den Menschenrechtsverstößen von Akelius, adressiert an Akelius und die Regierungen von Deutschland, Kanada und Großbritanninen

Die Vereinten Nationen haben die Communications der UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen, Lailani Farha, an Akelius und an die Bundesregierung veröffentlicht.

Leilani Farha: „Die Aktivitäten von Akelius wirken sich äußerst nachteilig auf die Bezahlbarkeit der Mieten und die Bewohnbarkeit der Häuser aus, die Akelius besitzt. Viele Mieter waren langen Perioden störender Bauarbeiten ausgesetzt, und einige berichteten, dass sie höhere Mieten zahlen müssen, weil Bauarbeiten durchgeführt wurden, die sie nie gefordert, gewollt oder für notwendig erachtet haben und über die sie in einigen Fällen nicht einmal ausreichend informiert wurden.“

Die deutsche Regierung ist aufgefordert, Informationen über Gesetzesinitiativen im Bereich Steuergesetzgebung und Steueroasen zu übermitteln, außerdem zu allen anderen Maßnahmen, die von der Regierung ergriffen wurden, um die negativen Auswirkungen der Finanzialisierung des Wohnungswesens auf die Menschenrechte zu verhindern. Konkret zu Akelius wird die Bundesregierung gebeten, Informationen zu übermitteln über alle Untersuchungen zu den Geschäftspraktiken von Akelius Deutschland und deren Auswirkungen auf die Menschenrechte bei der Unterbringung von Mieter*innen in den Häusern, die dem Unternehmen gehören.

Von Akelius erbittet Leilani Farha Auskunft darüber, welche Maßnahmen der Konzern gemäß der Sorgfaltspflicht in Menschenrechtsfragen ergriffen hat, um nachteilige Auswirkungen der Geschäftsaktivitäten von Akelius auf die Menschenrechte zu identifizieren, zu verhindern, abzuschwächen und Abhilfe zu schaffen. Grundlage sei die Übereinstimmung mit den Leitprinzipien der Vereinten Nationen zu Wirtschaft und Menschenrechten. Außerdem bittet sie Akelius um Auskunft darüber, wie der Konzern mit den Regierungen Kanadas, Deutschlands und Großbritanniens zusammenarbeitet, um nachteilige Auswirkungen seiner Tätigkeit auf die Menschenrechte zu beseitigen. Desweiteren erbittet Leilani Farha von Akelius Informationen über Schritte, die Akelius unternommen hat, um Beschwerdemechanismen einzurichten, mit denen den negativen Auswirkungen seiner Geschäftstätigkeit auf die Menschenrechte begegnet werden soll.

Hinweis: Eine gemeinsame Stellungnahme von Akelius-Mieter*innen zu den Communications der UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen folgt demnächst.

UN-Communication an Akelius: https://spcommreports.ohchr.org/TMResultsBase/DownLoadPublicCommunicationFile?gId=25199

UN-Communication an Deuschland: https://spcommreports.ohchr.org/TMResultsBase/DownLoadPublicCommunicationFile?gId=25200

UN-Communication an Deutschland, Kanada und Großbritannien (Übersicht): https://spcommreports.ohchr.org/TmSearch/SearchCode?code=DEU%201/2020;%20CAN%201/2020;%20GBR%201/2020

Vier Häuser per Ausübung des Vorkaufsrecht vor Akelius gerettet

Wir freuen uns, dass im Bezirk Neukölln in den letzten Monaten insgesamt vier Mietshäuser per Vorkaufsrecht vor Akelius gerettet werden konnten! Es sind die Häuser:

  • Sonnenallee 154
  • Harzer Straße 89
  • Uthmannstraße 5
  • Roserggerstraße 47

Wir beglückwünschen die Mieter*innen und danken herzlich dem Team der Bezirksverwaltung, allen voran Baustadtrat Jochen Biedermann, für das großartige Engagement – wir wissen das sehr zu schätzen!

Vorkaufsrecht keine flächendeckende Lösung – konkrete Vorkäufe akut hilfreich und notwendig

An der Ausübung des Vorkaufsrechts kann man* viel kritisieren Zum Beispiel, dass oft der viel zu hohe Kaufpreis eines aufgeblähten und außer Kontrolle geratenen Immobilienmarktes gezahlt werden muss. Oder, dass die Mieter*innen meist nicht um eine deutliche, freiwillige Mieterhöhung herum kommen, um eben diese überzogenen Kaufpreise wieder abzahlen zu können. Mitunter müssen auch noch hohe Genossenschaftsanteile von Mieter*innen erworben werden. Ein weiterer Grund: per Vorkauf können immer nur ein paar wenige Häuser und Mieter*innen vor Spekulation und Vertreibung gerettet werden, weil der Vorkauf wegen der hohen Preise eben keine Allgemeinlösung für ein grundsätzliches Problem ist.

Das stimmt alles, aber der entscheidende Vorteil liegt auf der Hand: Endlich keine Sorge mehr vor Verdrängung haben zu müssen. Auch wenn es immer nur ein paar wenige Menschen betrifft, jede*r hat diesen Frieden verdient und jede*m sei er gegönnt! Wie berechtigt diese Sorge vor Verdrängung ist und wie tiefgreifend sie in uns eingebrannt ist, wissen alle, die sich ohne Scheuklappen durch die Stadt bewegen. Es trifft die Menschen aus unseren Freundeskreisen, aus unseren Familien, es trifft unsere Kolleg*innen von Arbeit oder die Gewerbetreibenden auf unseren täglichen Routen. Jeder, aber auch jede kennt inzwischen Gruselgeschichten von aggressiver Verdrängung. Die wenigsten verfügen über genug belastbare soziale Netzwerke, die diese Sorgen kollektiv tragen und bei der Suche nach individuellen Lösungen und einer neuen Wohnung verlässlich an unserer Seite stehen. Das Problem der Verdrängung ist inzwischen ein allgemein strukturelles, aber es trifft uns dann doch sehr individuell und privat in unseren eigenen vier Wänden. Das Ungerechte daran: wir haben die meisten Häuser mit unseren Mieten schon mehrfach abbezahlt.

Um so besser, dass es nun vier Häuser mehr gibt, in denen Akelius sein Geschäftsmodell der rücksichtslosen Profitmaximierung nicht durchziehen kann und wo die Mieter*innen – endlich ohne Akelius – wieder ruhig schlafen können. Für alle anderen ist die Vernetzung der Akelius-Mieter*innen nach wie vor ein Anlaufpunkt, um sich solidarisch und gemeinsam gegen Akelius zur Wehr zu setzen.

In diesem Sinne fordern wir eine grundsätzliche Lösung: Kein Haus darf profitorientierten Immobilien-Konzernen überlassen werden! Finanzinvestoren haben im Bereich der allgemeinen Daseinsfürsorge nichts zu suchen! Wohnen ist Menschenrecht! Niemand darf damit Profit machen!

Deshalb halten wir fest an unserer Forderung: Akelius & Co. enteignen!